Mois : juin 2022

Cass. 3e civ., 23 mars 2022, nº20-21.878

Extrait :

Le droit contemporain de la construction fait la part belle aux servitudes pour tenter de régler les rapports entre voisins et constructeurs, favorables ou opposés selon les cas, au projet de construction. La revendication ou la contestation d’une servitude peut être stratégique.
L’article 809 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

[…]

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières n°146-147 – juin/juillet 2022.

Cass. 3e civ., 16 février 2022, nº20-22.618

Extrait :

Par cet arrêt, la Cour de cassation vient affirmer l’effet de purge du délai de quatre-vingt-dix jours à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage puisque, passé ce délai, ce dernier ne peut plus contester, sauf à démontrer que les sommes n’ont pas été affectées – en totalité ou en partie – à la réalisation des travaux préfinancés, le principe de sa garantie ni le montant de l’indemnité versée, fusse en se prévalant de la nature non décennale de certains des désordres indemnisés.

[…]

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières n°146-147 – juin/juillet 2022.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, nº20-15.376

Extrait :

Par cet arrêt, la Cour de cassation se prononce sur les effets de l’une des clauses types fréquemment intégrées dans les contrats d’architecte, visant à limiter la responsabilité de l’architecte à l’égard du maître d’ouvrage.
Cette limitation de la responsabilité de l’architecte ne peut s’envisager que dans le cadre de la mise en
jeu de la responsabilité contractuelle de l’architecte. En effet, il résulte des dispositions de l’article 1795 du Code civil que, en matière de responsabilité légale des constructeurs relevant des articles 1792 et suivants du Code civil, toute clause qui a pour objet de limiter ou d’exclure la responsabilité ou les garanties des constructeurs est réputée non écrite. En matière de responsabilité contractuelle, la position de la haute juridiction était jusqu’à présent d’admettre la validité des clauses limitatives de responsabilité dans les contrats d’architecte. La Cour de cassation avait ainsi jugé, dans un arrêt inédit du 19 mars 2013 (nº11-25.266), que «le juge est tenu de respecter les stipulations contractuelles excluant les conséquences de la responsabilité solidaire ou in solidum d’un constructeur à raison des dommages imputables à d’autres intervenants». Cette solution avait ensuite été reprise par la Cour de cassation, dans des arrêts ultérieurs et cette fois publiés, comme notamment les décisions du 14 février 2019, (nº17-26.403) et du 19 mars 2020, nº18-25.585.

[…]

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières n°146-147 – juin/juillet 2022.

Cass. 3e civ., 6 avril 2022, nº21-13.891

Extrait :

Les cahiers des charges de lotissement, comme les cahiers des charges de cession de terrain en zone d’aménagement concerté (ZAC) ou hors ZAC, dont le régime juridique est relativement proche, sont une source quasi inépuisable de contentieux dès lors que les règles qu’ils contiennent sont des charges réelles que les colotis peuvent s’opposer entre eux.

[…]

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières n°146-147 – juin/juillet 2022.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel[1], a instauré un droit de préemption au profit du locataire dont les contours continuent de susciter un contentieux important. Dans le prolongement de notre précédent article paru en novembre 2017[2], il semblait utile de faire un nouveau point d’étape sur les dernières évolutions de la jurisprudence.

La nouveauté majeure est constituée par l’arrêt du 28 juin 2018[3], par lequel la Cour de cassation a considéré que le droit de préemption issu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est un dispositif d’ordre public. Cette position de la Cour de cassation est d’autant plus notable que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne figure pas à l’article L. 145-15 du Code de commerce (qui liste les dispositions d’ordre public).

Il convient toutefois de souligner qu’un auteur avait, dès la promulgation de la loi Pinel, considéré que la logique de ce droit de préemption conduisait à le considérer comme une « règle contraignante », insusceptible d’être « écarté ou aménagé par le bail »[4].

Le caractère d’ordre public du droit de préemption étant désormais tranché, il convient d’envisager les points qui restent en suspens, à savoir, d’une part, le champ d’application du droit de préemption (I) et, d’autre part, les conditions de sa mise en œuvre (II).

I – CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE préemption

A/ Le sort des bureaux commerciaux

Le sort des bureaux commerciaux a été évoqué par deux récents arrêts de cour d’appel.

En effet, par un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 11 janvier 2022[5], ainsi que par un arrêt du 1^er décembre 2021 de la Cour d’appel de Paris[6], les juridictions ont considéré que les baux portant sur les bureaux commerciaux entraient dans le champ d’application du droit de préemption issu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

À cet égard, la Cour d’appel de Paris précise que : « Les locaux usage de bureaux ne sont ni inclus expressément ni exclus expressément du champ d’application de ce texte et il est inopérant pour […] de se prévaloir du rejet de l’amendement n° 148 visant à étendre ces dispositions aux locaux à usage de bureaux dès lors que cet amendement ne visait que les bureaux de professionnels non commerçants pratiquant une activité libérale [7]».

La Cour d’appel de Paris considère en outre, à l’instar de la Cour d’appel de Rennes, que même si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, ces bureaux sont loués dans le cadre d’une activité commerciale au sens de l’article L. 110-1 du Code de commerce et que le droit de préemption issu de la loi Pinel doit donc trouver à s’appliquer.

Il s’agit d’une précision qui n’était pas évidente, tant la doctrine avait considéré dans sa majorité[8], sur la base de l’amendement susvisé[9] qui avait été rejeté, qu’il était possible de considérer que les bureaux étaient exclus du champ du droit de préemption issu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

La position de la Cour de cassation sur ce point sera donc examinée avec attention par les praticiens.

B/ Le contour des exceptions

Le droit de préemption instauré par la loi Pinel prévoit différentes exceptions dont l’étendue continue d’interroger.

En effet, le droit de préemption issu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’est pas applicable lorsque la vente du local loué intervient dans les cinq exceptions suivantes :

• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (JO 22 février 2022), dite loi 3DS vient d’ajouter une sixième exception puisque le droit de préemption n’est pas applicable « lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code ».

En tout état de cause, les deux exceptions qui donnent lieu, en l’état, à un contentieux abondant sont les exceptions relatives à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et à la cession de plusieurs locaux commerciaux distincts, raison pour laquelle nous les étudierons successivement.

1° – Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux

La question qui se pose, dans le cadre des différentes décisions récemment rendues sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, porte sur l’appréhension et la définition même de l’immeuble.

Les juridictions s’attachent à vérifier si l’assiette du bail consenti au preneur correspond à l’assiette de l’immeuble dont la vente est envisagée, afin de déterminer si le droit de préemption légal doit être purgé.

Ainsi, dans un arrêt de la Cour d’appel de Basse-Terre du 29 novembre 2021[10], la Cour a relevé qu’il résultait du bail commercial et du plan annexé à ce bail que les bailleurs n’avaient loué à leur locataire qu’une partie de la parcelle objet de la vente et que, dans ces conditions, il n’était pas nécessaire de purger le droit de préemption du locataire puisque la vente portait sur la parcelle de terrain, dans sa globalité.

Certains cas d’espèce soulèvent toutefois davantage de questions : c’est notamment le cas avec l’arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2021[11].

Les faits dans le cadre de cette espèce sont assez inhabituels : l’immeuble en question portait sur des locaux à usage d’entrepôt, étant précisé toutefois que les combles étaient expressément exclus de l’assiette du bail commercial et qu’il était prévu que le bailleur avait la possibilité d’accéder à ces combles.

La vente envisagée par le bailleur portait en revanche sur l’immeuble dans sa globalité, en ce compris les combles. En outre, la promesse de vente conclue avec un tiers prévoyait une condition suspensive aux termes de laquelle il y avait lieu de purger le droit de préemption de la société locataire.

Le notaire a donc purgé le droit de préemption auprès de la société locataire, qui a accepté l’offre de vente. Par la suite, le notaire a toutefois refusé de passer la vente et la société locataire a assigné son bailleur afin de constater la réalisation de la vente de l’immeuble à son profit.

Dans son arrêt du 14 novembre 2019[12], la Cour d’appel de Versailles a débouté la société locataire de ses demandes en considérant que l’exception relative à la vente globale d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux était caractérisée. Pour ce faire, la Cour d’appel donne une interprétation libérale du texte légal :

« Il résulte des travaux préparatoires de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel que l’expression plurielle ̎des locaux commerciaux̎ ne peut s’interpréter comme exigeant qu’il y ait plusieurs locaux commerciaux, ce texte ayant pour objet précisément de permettre la cession globale d’un immeuble partiellement loué et d’exclure, en un tel cas, le droit de préemption du preneur commercial ».

Sur la base de ce raisonnement consistant à assimiler la cession globale d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux à un immeuble partiellement loué, la Cour d’appel considère que la vente envisagée est une vente globale d’un immeuble partiellement loué dans la mesure où l’assiette du bail ne correspondait pas exactement à l’assiette de la vente (en raison du fait que les combles ont été exclus de l’assiette du bail, mais pas de la vente).

La Cour d’appel conclut que le droit de préemption a été notifié au preneur, à tort, de sorte que la vente n’est pas parfaite, malgré l’acceptation de la société locataire. Ce dernier point du raisonnement de la Cour d’appel est conforme à la jurisprudence relative au droit de préemption applicable en matière de baux d’habitation[13].

Quid toutefois concernant l’assimilation entre la cession globale d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux et la cession d’un immeuble partiellement loué ?

Dans le cadre de son arrêt du 30 juin 2021[14], la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société locataire et approuvé l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, sans se prononcer sur cette assimilation puisque la société locataire a tenté de formuler dans le cadre de son pourvoi un moyen nouveau, irrecevable au stade de la cassation.

2°- Cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts 

• Sur la notion de cession unique

Une cession unique de locaux commerciaux distincts peut porter sur des locaux situés dans le même immeuble : c’est l’enseignement de l’arrêt du 17 mars 2021[15] de la Cour d’appel de Paris.

En l’espèce, le bailleur avait consenti à un locataire un bail commercial portant sur une boutique et un appartement, ainsi qu’un autre bail commercial à une société, portant sur une boutique et deux appartements dans le même immeuble.

La société locataire soutenait que cette exception relative à la cession unique de locaux commerciaux distincts n’était applicable que si les deux locaux commerciaux étaient situés dans deux immeubles distincts.

La Cour d’appel a répondu qu’il n’y avait pas lieu d’ajouter au texte, qui était clair, et que, en l’espèce, les deux locaux commerciaux pouvaient être situés dans le même immeuble, puisque rien ne s’opposait à cela, en application de l’interprétation littérale de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce[16].

• Sur l’acte à régulariser en cas de cession unique

La vente de plusieurs locaux commerciaux distincts peut intervenir via deux actes distincts, d’après un arrêt du 14 janvier 2021^[17] de la Cour d’appel d’Amiens.

Il s’agissait en l’espèce de la vente de deux immeubles situés dans deux villes distinctes (Narbonne et Amiens). Leur vente a été réitérée le même jour, par deux actes authentiques distincts. La société locataire occupant mono locataire d’un des deux immeubles, demandait la nullité de la vente de l’immeuble dont il était locataire, au motif que la cession unique de locaux commerciaux distincts n’était pas caractérisée et que le bailleur aurait conclu cette vente dans le seul but de le priver de son droit de préemption légal.

La Cour d’appel d’Amiens a débouté la société locataire en relevant que la vente des locaux commerciaux distincts était intervenue dans le cadre de la vente d’un portefeuille et que les notaires avaient effectué deux actes distincts « pour les besoins pratiques de la publicité foncière »^[18].

• Sur la notion de locaux commerciaux

Le règlement de copropriété ayant une valeur contractuelle : il convient donc de retenir la qualification des locaux figurant au règlement de copropriété afin de déterminer s’il s’agit de locaux commerciaux.

C’est pourquoi, par un arrêt du 15 novembre 2018[19], la Cour de cassation a considéré que si le règlement de copropriété qualifie les locaux pris à bail de logement, ce lot ne peut pas constituer un local commercial distinct, au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce susvisé.

Il s’agissait en l’espèce d’une vente portant sur deux locaux, le bailleur prétendant qu’il s’agissait de deux locaux commerciaux distincts. Le locataire s’est opposé à cette définition, considérant que l’un des locaux était en réalité un logement et que dès lors, le bailleur ne pouvait pas revendiquer l’existence de l’exception relative à la cession de plusieurs locaux commerciaux distincts et qu’il était dans l’obligation de purger le droit de préemption auprès de son locataire.

II – SUR LES CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

A / Sur les frais et commissions d’agence immobilière

Dans le cadre de la mise en œuvre du droit de préemption, quel est le sort réservé aux frais et commissions d’agence immobilière ?

Cette question a notamment été tranchée par un arrêt du 12 janvier 2017[20] de la Cour d’appel de Douai, confirmé par l’arrêt précité de la Cour de cassation du 28 juin 2018[21] : l’offre de vente faite au preneur dans le cadre du droit de préemption légal ne saurait inclure les honoraires de négociation.

C’est la raison pour laquelle nous recommandions[22] d’apporter un soin particulier à la rédaction des mandats de vente en précisant le sort des frais d’agence en cas d’exercice par le locataire de son droit de préemption légal.

B / Sur la coexistence entre le droit de préemption légal et un droit de préférence contractuel

Le droit de préemption issu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce peut parfaitement coexister avec un droit de préférence contractuel.

En revanche, il convient d’examiner successivement si l’opération envisagée par le bailleur est susceptible de relever du champ d’application du droit de préemption légal ou du droit de préférence contractuel, comme l’a relevé la Cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 18 mars 2021[23].

En l’espèce, le droit de préemption légal n’était pas applicable dans la mesure où il s’agissait d’une cession globale d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux.

Le bailleur avait tout de même l’obligation de purger le droit de préférence contractuel prévu au bail, ce qu’il fit en proposant à son locataire l’immeuble dans son ensemble, tout en visant néanmoins l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La société locataire accepte d’acquérir l’immeuble, au prix de vente proposé par le bailleur, mais sans les honoraires de l’agent immobilier, comme c’est la règle en matière de droit de préemption légal…

La Cour d’appel écarte cependant l’argumentaire du locataire : le fait pour le bailleur de se tromper, en visant les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce dans le cadre purge de son droit de préférence contractuel, n’était pas de nature à ouvrir au locataire le droit de préemption légal.

En outre, dans le cadre du droit de préférence contractuel, le locataire était tenu, conformément aux dispositions de son bail, de régler la totalité du prix convenu avec le tiers, en ce compris la commission de l’agent immobilier.

Le preneur, qui a souhaité se porter acquéreur pour le montant du prix de l’immeuble, à l’exclusion des honoraires de l’agent immobilier, n’a pas valablement exercé son droit de préférence contractuel dont il était bénéficiaire en vertu des dispositions du bail, de sorte que la société locataire a été déboutée de sa demande visant à faire constater que la vente de l’immeuble était intervenue à son profit.

C / Sur la possibilité de conclure une promesse de vente sous condition suspensive de la purge du droit de préemption légal du preneur

La rédaction de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose, en son premier alinéa :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisagede vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente » (nous soulignons).

La question qui s’est rapidement posée était de savoir à quel moment la purge du droit de préemption légal pouvait valablement intervenir : en amont, avant tout échange avec un autre éventuel acquéreur, ou postérieurement ?

Sur la base d’une interprétation littérale de ce texte, il était en effet possible de s’interroger sur la chronologie applicable en matière de purge du droit de préemption légal[24].

Une réponse a été apportée sur ce point par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 27 mai 2020[25], confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du le 23 septembre 2021[26].

En l’espèce, une association propriétaire, qui envisageait de vendre un immeuble loué dans le cadre d’un bail consenti à un hôtel, avait préalablement mandaté une agence mobilière afin d’estimer la valeur locative de l’immeuble. Elle avait ensuite conclu une promesse de vente avec un tiers, sous réserve de la purge du droit de préemption légal du locataire.

La société locataire avait décidé de ne pas exercer son droit de préemption, mais avait toutefois contesté la régularité de l’offre de vente par courrier recommandé. Afin de pouvoir réitérer la promesse de vente conclue avec le tiers, l’association propriétaire décide d’assigner la société locataire aux fins de constater la purge de droit de préemption notifié à la société locataire.

C’est dans ces conditions qu’est intervenu un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 27 mai 2020[27], aux termes duquel la Cour d’appel a considéré que l’association avait régulièrement signifié à la société locataire une offre de vente de l’immeuble qui lui était loué et que cette offre n’a pas été acceptée par le preneur.

La Cour d’appel a toutefois rejeté la demande de l’association, tendant à voir juger que le droit de préemption du preneur était définitivement purgé.

En effet, rien n’empêche le propriétaire de conclure finalement le contrat de vente sous des conditions plus avantageuses, auquel cas une nouvelle purge de droit de préemption légal serait nécessaire, en application des dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

La société locataire forme un pourvoi devant la Cour de cassation en considérant notamment que la bailleresse ne pouvait valablement pas mandater une agence immobilière et conclure une promesse de vente avec un tiers, avant d’avoir purgé le droit de préemption.

La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ce point dans le cadre d’un attendu de principe très clair : « la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, l’association avait pu confier à la société Immopolis un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente [28]».

Cet arrêt de la Cour de cassation détaille clairement ce que le bailleur peut réaliser comme démarches, en amont, avant de purger le droit de préemption légal, mettant ainsi fin aux précédentes interrogations de la doctrine.

Près de huit ans après la promulgation de la loi Pinel, les enseignements de la jurisprudence nous permettent enfin d’appréhender de manière plus précise le droit de préemption légal.

Affaire à suivre !

Notes de bas de pages

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[1] L. n° 2014-626, 18 juin 2014, JO 19 juin, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.

[2] Chaoui H., Droit de préemption de la loi Pinel : dernier état de la jurisprudence, Rev. loyers 2017/981, n° 2694.

[3] Cass. 3^e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, Bull. civ. III, n° 76  : Voir Chaoui H., Le droit de préemption issu de la loi Pinel est désormais d’ordre public : point sur les dernières précisions jurisprudentielles, Rev. loyers 2018/990, n° 2947.

[4] Planckeel Fr., Le nouveau droit de préemption du locataire commercial, AJDI 2014, p. 595. 

[5] CA Rennes, ch. 1, 11 janv. 2022, n° 20/01661.

[6] CA Paris, pôle 5, ch. 3, 1^er déc. 2021, n° 20/00194.

[7] CA Paris, pôle 5, ch. 3, 1^er déc. 2021, n° 20/00194, précité.

[8] Chaoui H., Droit de préemption de la loi Pinel : dernier état de la jurisprudence, précité ; V. également Planckeel Fr., Le nouveau droit de préemption du locataire commercial, précité.

[9] Projet de loi Sénat n° 441, amendement n° 148 rect., 16 avr. 2014.

[10] CA Basse-Terre, ch. civ. n° 2, 29 nov. 2021, n° 19/00418.

[11] Cass. 3^e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.893.

[12] CA Versailles, 3^e ch., 14 nov. 2019, n° 19/05033.

[13] Cass. 3^e civ, 20 oct. 2010, n° 09-66.113, Bull. civ. III, n° 192.

[14] Toutefois, indépendamment de la définition de la notion « d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux », l’intérêt de cet arrêt réside également dans le fait que la Cour de cassation valide la possibilité pour le bailleur, lorsqu’il envisage de vendre le local commercial, de conclure une promesse de vente sous condition suspensive de la purge du droit de préemption du preneur (voir infra II).

[15] CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 mars 2021, n° 19/10232.

[16] « L’article L. 145-46-1 du Code de commerce énonce un principe et des exceptions.

Il est constant que les exceptions s’interprètent strictement et qu’on ne peut ajouter un texte clair.

En l’espèce, le texte étant clair, il n’y a pas à l’interpréter en recherchant l’intention du législateur au travers des travaux parlementaires. […]

Il est soutenu qu’il s’agit de la cession unique de locaux commerciaux distincts, figurant au titre des exceptions.

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier Juge, on entend par cession unique une opération juridique globale constatée, comme en l’espèce en un seul acte. Sauf à ajouter au texte, il suffit que cette cession unique porte au moins sur deux locaux commerciaux. Le texte ne disposant pas que ces locaux doivent se situer dans des immeubles distincts, ou encore que l’exception serait inapplicable, si en sus des locaux distincts étaient vendus d’autres locaux non affectés au commerce » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 mars 2021, n° 19/10232, précité).

[17] CA Amiens, ch. éco., 14 janv. 2021, n° 19/03229.

[18] CA Amiens, ch. éco., 14 janv. 2021, n° 19/03229, précité.

[19] Cass. 3^e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.727.

[20] CA Douai, ch. 2, sect. 1, 12 janv. 2017, n° 15/07384.

[21] Cass. 3^e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, précité ; Voir Chaoui H., Le droit de préemption issu de la loi Pinel est désormais d’ordre public : point sur les dernières précisions jurisprudentielles,précité.

[22] Voir Chaoui H,. Le droit de préemption issu de la loi Pinel est désormais d’ordre public : point sur les dernières précisions jurisprudentielles,précité.

[23] CA Bordeaux, 2^e ch. civ., 18 mars 2021, n° 18/03890.

[24] Monéger J. et Lafond J., Le droit de préférence du locataire commerçant lorsque le bailleur envisage de vendre le local – Retour sur une question de chronologie, JCP N 2021, n° 1, 1003.

[25] CA Paris, pôle 5, ch. 3, 27 mai 2020, n° 19/09638.

[26] Cass. 3^e civ., 23 sept.  2021, n° 20-17.799, publié au Bulletin, Rev. loyers 2021/1021, n° 3754, obs. Zalewski-Sicard V.

[27] CA Paris, pôle 5, ch. 3, 27 mai 2020, n° 19/09638, précité.

[28] La société locataire a également tenté de soutenir que l’association propriétaire ne pouvait pas viser dans l’offre de vente les frais de l’agent immobilier. Sur ce point encore, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société locataire en indiquant que« si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente »(Cass. 3^e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, précité).

Source : Revue des loyers, 1025, 01-03-202

https://www.lamyline.fr/content/document.aspx?idd=DT0006407467&version=20220311

Transmettre les bulletins de salaire, par simple mail, place l’employeur en situation de risque au regard du Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD).

Si depuis la loi travail (loi n° 2016-1088 du 8 août 2016) les entreprises peuvent dématérialiser les bulletins de paie des salariés via un coffre-fort numérique sécurisé qui garantit la conservation et l’accès à ces documents pendant 50 ans il faut toutefois être vigilant par rapport au cadre réglementaire car, en votre qualité d’employeur, vous êtes responsable du traitement des données personnelles qui vous sont confiées que vous devez impérativement sécuriser ! 

[…]

Pour en savoir plus : 

La Cour de Cassation vient de se prononcer pour la 1ère fois quant à l’application de l’article L. 1226-12 du code du travail !

Lorsque le médecin du travail a mentionné expressément dans son avis que tout maintien du salarié dans l’emploi serait gravement préjudiciable à sa santé ou que l’état de santé du salarié fait obstacle à tout reclassement dans l’emploi l’employeur, qui n’est pas tenu de rechercher un reclassement, n’a pas l’obligation de consulter les délégués du personnel.

Source : 8 juin 2022 Cour de cassation Pourvoi n° 20-22.500

La loi dite Pinel a introduit dans le code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) un article L. 2124-32-1 prévoyant expressément la possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur le domaine public (hors domaine public naturel), sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. Le titre d’occupation restant toutefois une convention précaire et révocable, afin de respecter le régime d’occupation du domaine public.

Dans l’affaire qui a conduit à l’arrêt du Conseil d’État du 11 mars 2022, le titre, postérieur à la loi Pinel, dérogeait aux dispositions de l’article L. 2124-32-1 : un aménagement conventionnel de ce texte est-il légal ?

Le tribunal administratif rejetait les demandes des requérants en considérant que « les parties à la convention ont pu, en toute légalité, exclure l’exploitation d’un fonds de commerce sur la parcelle cadastrée AI49 dès lors qu’il est constant que l’article L. 2124-32-1 du CGPPP n’ouvre qu’une faculté pour une personne publique d’autoriser l’exploitation d’un fonds de commerce sur son domaine public artificiel » .

En appel, après avoir rappelé les options qui sont ouvertes au juge administratif saisi par les parties à un contrat d’un recours de plein contentieux contestant sa validité, en application de la jurisprudence Béziers I , la Cour Administrative de Marseille énonce qu’« à supposer même que cette clause serait illégale au regard des dispositions de l’article L. 2124-32-1 (…), cette illégalité ne pourrait (…) entraîner l’annulation de la convention ni même l’annulation de cette seule clause, indivisible du reste de la convention », l’objet de la convention d’occupation n’étant lui-même pas illicite.

Le Conseil d’État considère que la clause litigieuse est contraire aux dispositions légales, mais s’associe à l’appréciation faite par la cour administrative d’appel sur la gravité du vice : « La cour administrative d’appel de Marseille a estimé par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la clause figurant à l’article 3 de la convention litigieuse, selon laquelle l’occupation du domaine ne donnerait pas lieu à la création d’un fonds de commerce, formait un ensemble indivisible avec les autres stipulations. En jugeant que la méconnaissance par une telle clause des dispositions de l’article L. 2124-32-1 du code général des propriétés publiques ne pouvait constituer, à elle seule, un vice d’une particulière gravité justifiant l’annulation de la convention ou de cette seule clause indivisible du reste de la convention, la cour, par un arrêt suffisamment motivé, n’a pas commis d’erreur de droit ». Le pourvoi introduit par les requérants est rejeté.

QUE RETENIR DE CETTE DÉCISION ?

En confirmant le caractère impératif de l’article L. 2124-32-1, les personnes publiques sont ainsi averties de l’impossibilité d’écarter contractuellement l’application de ce texte : l’existence d’une clientèle propre sur le domaine public non naturel entraine l’existence, de facto, d’un fonds de commerce. Encore faudra-t-il pouvoir démontrer que l’existence de cette clientèle est propre à l’activité exercée et non — ou du moins pas de manière prépondérante — à la localisation ou à l’intérêt du domaine public mis à disposition. 

Si cela ne nous semble pas être de nature à inquiéter outre mesure les personnes publiques dès lors que l’intérêt pratique de la reconnaissance d’un fonds de commerce sur le domaine public reste limité à ce jour, cette décision ne permet pas de répondre aux problématiques concrètes des gestionnaires du domaine public concernant la question de la valorisation de la redevance et du fonds de commerce dans le cadre des demandes d’indemnisation. Nous supposons que la possibilité théorique qu’un fonds de commerce puisse être un jour crée (sous réserve de pouvoir démontrer l’existence d’une clientèle propre) devrait donc être valorisée dans la redevance de manière abstraite dès la signature du titre sans même savoir si une clientèle sera attachée à l’activité (dès lors que la redevance doit prendre en compte les avantages de toutes natures octroyés au titulaire de l’autorisation). 

En outre, en l’état actuel de la législation, les propriétaires personnes publiques qui seront confrontés à une cession du fonds de commerce et à une demande d’autorisation d’occupation du domaine public présentée par le successeur devront être habiles dans la mise en œuvre pratique et combinée des dispositions de l’article L. 2124-33 du CGPPP, qui permet à toute personne souhaitant se porter acquéreur d’un fonds de commerce ou d’un fonds agricole de demander à l’autorité compétente une autorisation d’occupation temporaire du domaine public pour l’exploitation de ce fonds, et de l’article L. 2122-1-4 du même code, qui impose à l’autorité compétente de s’assurer au préalable, par une publicité suffisante, de l’absence de toute autre manifestation d’intérêt concurrente.

Pour en savoir plus (revue sur abonnement)

After nearly three months of lockdown, Shanghai is finally reopened. The resumption of production and work also means that the administration’s supervision of businesses will once again return to routine. During the Shanghai lockdown, many foreigners chose to leave, without a clear thought about the business they have established in Shanghai. Now, how to handle the legal structures left here? Here are some tips from a legal aspect.

Carrying out the annual return with AMR

According to a policy jointly released by Shanghai AMR and other five authorities on 1 June, 2022, the deadline for companies filing the annual return for 2021 will be extended from 30 June to 30 September, 2022, and the equivalent deadline for individually-owned businesses will be extended from 30 June to 31 December, 2022.

In China, companies are obliged to file the annual return for the preceding year through the National Enterprise Credit Information Publicity System and disclose to the public. According to the Provisional Regulations on Enterprise Information Publicity, failure to do so will cause the company to be listed as abnormal business operation by AMR and reported to the public through the National Enterprise Credit Information Publicity System; if the case is deemed serious, the company will be imposed administrative penalties pursuant to the provisions of the relevant laws and administrative regulations.

Putting the company into dormancy

Regulation of the People’s Republic of China on the Administration of the Registration of Market Entities has taken effect on 1 March, 2022, which newly introduced the dormancy rules in mainland China especially for helping companies survive amid Covid-19.

Before the introduction of the dormancy rules in China, if a company suspends business for more than 6 months in the absence of a justifiable cause, its business license will be revoked by law.

After the introduction of the dormancy rules in China, natural disasters, accidents, public health incidents and public security incidents can serve as justifiable causes allowing the company to temporarily suspend business for up to 3 years at its sole discretion.

Procedurally, before putting the company into dormancy, the company should file with AMR and negotiate with the employees to properly handle the labor relationships. After putting the company into dormancy, the company still needs to carry out the annual return in time with AMR. During the dormancy period, the company can resume the business at its sole discretion, subject to the announcement to the public through the National Enterprise Credit Information Publicity System within 30 days after the resumption. If the company wants to extend of the filed dormancy period, it can go through the extension filing procedure with AMR within 30 days prior to the expiration of the filed period, but should be limited to the maximum dormancy period of 3 years in total.

In practice, once the abovementioned regulation took effect on 1 March, 2022, there were companies successfully completed the filing procedures for dormancy with Shanghai AMR, on the ground of hardship due to Covid-19. In the coming days, Shanghai AMR will also take and improve relevant measures supporting the implementation of the dormancy rules in order to alleviate the pressure and stimulate the dynamic of companies.

Remotely operating your company

It is quite common that foreign parent companies, as the shareholders of WFOEs or JVs, dispatch senior personnel from their home countries to WFOEs or JVs in China to supervise and manage the overall business in China. However, the unprecedented lockdown situation in Shanghai, which caused a tide of foreign executives to leave the country, brings the practical question on the table: what is the best practice for a foreign investor to remotely operate the subsidiary in China without or with only few foreign expatriates.

Setting up internal rules. To operate WFOEs and JVs in a systematic, methodical, and steady manner, it is important to structure the skeleton of the company by establishing internal rules and regulations to ensure a well-organized, effective, and compliant daily operation, traceable management of the workforce, and less controversial working environment. These internal rules include employee handbook, internal financial rules, code of conducts, rules of senior management, etc. Especially, the code of conducts should be designed by taking into account the industrial features to avoid relevant potential legal risks. For instance, a company operating in trading business should have clear rules about prohibition of commercial bribery.

It is also to be kept in mind that in order for these rules to work well and reduce challenges, the rule-making process should comply with the necessary procedural requirements, such as democratic procedures, publication procedures, etc.

Safekeeping of the seals. In China, the company seal is mandatory and essential for doing business, such as concluding various contracts, and for carrying out administrative matters, such as registration and filing at the AMR, customs and bank etc. Rights and obligations arising from documents stamped with the company seal should be borne by the company. It replaces signatures as used in western countries. Given the legal consequences associated with its usage, in practice, company seals are often put under custody of the legal representative or general manager of the company. Companies should pay attention to misappropriation, misuse, or forgery of seals and set up rules of using seals.

Besides the company seal, depending on the business and operational needs, companies may also use other seals for specific purposes (such as the contract seal for concluding contracts/orders only, the financial seal for financial matters such as operating bank accounts, and the invoice seal for issuing fapiao) on different types of official documents. These special seals normally have the same binding effect on companies towards a third party. Therefore, the use thereof should be equally under strict control by appropriate internal rules.

Contract management. The tips on this can be multifarious and scattered. In general, it is advised to:

• have the local lawyer review the group general terms and conditions and adapt them to the Chinese legal environment. Contract provisions such as the choice of jurisdiction and applicable law, the compensation of lawyers’ fee by the defaulting party in case of disputes, the usage and amount of contractual penalty, the limitation of liabilities etc. should be designed in an appropriate way to best protect the company’s interests;
• establish an approving procedure for contract conclusion, specifying which personnel are authorized to conclude what range of the contract amount and what types of contract, as well as what kinds of contract should be submitted to the board of directors for deliberation and approval, etc.;
• file the contracts in a timely and systematical manner and have the legal department supervise the contracts (terms, performance, important dates) on a regular basis; and,
• report the performance of contracts to the board of directors/ parent company on a regular basis.

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Délais à respecter
La procédure relative au congé pour invalidité temporaire imputable au service impose des délais stricts à respecter, tant par l’agent que par la collectivité.

Saisine facultative
En dehors de certaines hypothèses, le conseil médical ne doit pas être automatiquement saisi et il appartient à l’administration de prendre, seule, sa décision.

Maintien du traitement
L’agent bénéficiaire d’un congé pour invalidité temporaire imputable au service conserve l’intégralité de son traitement jusqu’à ce qu’il soit en état de reprendre son service ou jusqu’à sa retraite.

[…]

La Gazette des communes, n°2618, 6 juin 2022

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment, N°6194 (03/06/2022)

Responsabilité. La prescription décennale de l’article 1792-4-3 du Code civil s’applique aux actions du maître d’ouvrage contre les constructeurs

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 12 avril 2022 (n°448946) qui juge que les règles de la prescription décennale prévues à l’article 224 du Code civil sont opposables aux actions du maître d’ouvrage – en l’espèce un département – contre une société de construction.

Résiliation. La saisine du CCIRA n’interrompt pas le délai de deux mois ouvert pour une action en reprise des relations contractuelles

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 12 avril 2022 (n°452601). S’il est toujours loisible au cocontractant d’exercer un recours administratif pour contester une mesure de résiliation, cela ne peut avoir pour effet d’interrompre le délai du recours contentieux en reprise des relations contractuelles. Il en va ainsi quel que soit le motif de résiliation.

DC1. Le contrat conclu à la suite d’une candidature incomplète peut, le cas échéant, être poursuivi

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 28 mars 2022 (n°454341). La circonstance de la non-production par le candidat retenu du formulaire du DC1 dûment rempli et signé, comme exigé par le règlement de consultation, ne conduit pas nécessairement à l’annulation du contrat. En l’espèce, ce vice n’a pas permis la poursuite de l’exécution du contrat et a justifié sa résiliation.

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment, N°6196 (17/06/2022)

Responsabilité. L’obligation de faire procéder aux travaux nécessaires à l’exécution d’une décision de justice prend effet à l’expiration du délai fixé par le juge

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’Etat du 5 avril 2022, n°447631. Si l’administration refuse de faire procéder d’office aux travaux nécessaires à l’exécution d’une décision du juge pénal, sa responsabilité pour faute peut être engagée.

Contentieux. En zone tendue, la suppression de l’appel s’applique aux recours contre les refus de retrait d’autorisations

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’Etat du 26 avril 2022, n°452695. La suppression du double degré de juridiction s’applique aux recours contre les refus de retrait d’autorisations.

Autorisations. Une association de protection de l’environnement n’est pas forcément recevable à agir contre un permis de construire

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’Etat du 12 avril 2022, n°451778. Une association de protection de la nature et de l’environnement ne peut demander l’annulation d’un permis de construire d’une maison sur un terrain comportant déjà une construction, dans une zone urbanisée.