Les baux commerciaux après la loi Pinel

Le statut des baux commerciaux a profondément été transformé par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « Loi Pinel ».

Cette loi, prévue initialement afin de favoriser les artisans et commerçants modifie le statut des baux commerciaux dans sa globalité : modification des règles relatives à la durée du bail, réglementation impérative des charges et impôts facturables au preneur, limitation des augmentations de loyers créant l’improbable « plafonnement du déplafonnement », renforcement des sanctions en cas de contravention à l’ordre public…

Près de sept ans après l’entrée en vigueur de cette loi, certaines questions demeurent en suspens, en raison des fragilités de rédaction du texte, mais également en raison de son champ d’intervention qui a modifié en profondeur le statut des baux commerciaux.

Ces changements doivent donc être appréhendés avec une grande prudence afin de faire évoluer les réflexes et habitudes de négociation et de rédaction qui prévalaient précédemment et de limiter l’insécurité juridique créée par un texte souvent imprécis.

Préfacé par le Professeur Joël Monéger lors de la première édition, l’ouvrage présente de manière synthétique le texte de la réforme issue de la loi Pinel, tel qu’il est appréhendé par les récentes jurisprudences, en cernant les difficultés d’interprétation, les questions qui restent en suspens et en proposant des solutions pragmatiques et sécurisées.

Cet ouvrage s’adresse aux différents intervenants (praticiens du droit, étudiants…) amenés à étudier, négocier ou conclure un bail commercial.

Docteur en droit et avocat spécialisé en droit en immobilier, Hanan Chaoui enseigne le droit des baux commerciaux au sein du master 2 Droit immobilier et de la construction de l’université Panthéon-Assas (Paris II) depuis 2013.

Pour en savoir plus : https://boutique.lexisnexis.fr/11100-les-baux-commerciaux-apres-la-loi-pinel

Tout savoir sur la distribution de dividendes

Le Progrès (Lyon) Economie, mardi 27 avril 2021 526 mots, p. Economie 14

Camille PERRIN

Me Denis Santy, avocat au cabinet Adaltys, détaille comment distribuer ses dividendes dans les meilleures conditions.

Faire des bénéfices

Même si cela peut sembler une évidence, pour qu’il y ait des dividendes, il faut qu’il y ait des bénéfices, que ceux-ci aient été réalisés au cours de l’année écoulée ou au cours des années antérieures et mis en réserve. Attention : distribuer plus que le bénéfice réel constitue une infraction pénale. Aussi, avec l’impact de la crise sanitaire sur les résultats des entreprises, a-t-on assisté en 2020, à une baisse générale des dividendes distribués.

Attentes différentes selon le profil de l’actionnaire

Le dividende est le moyen normal de rémunération de l’actionnaire pendant la vie de la société. Le « droit » aux dividendes n’est pas appréhendé de la même manière selon le profil de l’actionnaire. Les attentes seront différentes selon qu’il s’agit d’un épargnant ayant placé ses économies dans une société du CAC 40, d’un entrepreneur qui a investi dans son entreprise, ou encore d’un professionnel du capital investissement. Dans le premier cas, c’est un rendement régulier qui est attendu. Dans le second, le dividende peut être la source principale de revenu de l’actionnaire. Et dans le dernier, l’objectif est d’assurer un retour sur investissement conforme aux projections financières initiales.

Une décision prise en assemblée générale

Dans tous les cas, c’est à l’assemblée générale des actionnaires qu’il appartient de prendre la décision de distribuer ou non, à la majorité fixée par les statuts mais le plus souvent à la majorité simple des actionnaires qui se sont exprimés. Un actionnaire minoritaire peut donc se trouver privé de tout dividende si le ou les majoritaires décident, année après année, d’affecter en réserve les bénéfices réalisés, privilégiant par exemple une logique d’autofinancement des investissements.

Respecter l’intérêt général de la société

De telles situations peuvent faire naître des contentieux entre actionnaires. Les tribunaux ont pu juger qu’un tel comportement pouvait être sanctionné à l’aune de l’abus de majorité, s’il est démontré qu’il était contraire à l’intérêt général de la société et que la décision était prise dans l’unique dessein de favoriser les majoritaires.

Quels mécanismes juridiques pour s’assurer de la distribution de dividendes ?

Les professionnels du capital investissement savent parfaitement se prémunir contre de tels risques et utiliser les mécanismes juridiques sophistiqués à leur disposition, tels que les actions de préférence pour garantir la distribution de dividendes quel que soit leur niveau de participation en capital et en capter une partie prioritairement aux autres actionnaires. De tels mécanismes constituent des avantages soumis au contrôle de l’assemblée générale des actionnaires.

Céder ses parts après l’assemblée générale validant la distribution

En principe, c’est la personne ayant la qualité d’actionnaire au moment où l’assemblée générale décide la distribution, qui est en droit de percevoir les dividendes. C’est pourquoi, en cas de cession de ses actions, il est plus prudent d’y procéder après l’assemblée, afin de ne pas risquer que les dividendes soient versés à l’acquéreur, même si ceux-ci se rapportent à des bénéfices réalisés avant son entrée au capital.

À savoir : la règle n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger contractuellement.

Analyse de Jurisprudences – Avril 2021

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment, N°6132 – 02/04/2021 

Exécution. Le pouvoir adjudicateur peut utiliser un marché de substitution, même si le contrat ne le prévoit pas.

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 18 décembre 2020 (n°433386) qui juge qu’en cas de dysfonctionnements dans l’exécution par le cocontractant, il est possible de passer un marché de substitution puis de prononcer une résiliation pour faute .

Attribution. Le risque régularisable d’une offre rejetée n’implique pas un droit à indemnisation pour le candidat.

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 18 décembre 2020 (n°429768) qui juge que même si le vice affectant une offre est régularisable, ceci n’est pas de nature à permettre un droit à indemnité.

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment – N°6135 – 23/04/2021

Contentieux. Un syndicat de copropriétaires, voisin immédiat d’un projet de construction peut en contester le permis.

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 24 février 2021 (n°432090) qui juge que la recevabilité de la demande d’un voisin immédiat, pour contester un permis de construire peut être étendue à un syndicat de copropriétaires. 

Déclaration de projet. Un nouvel examen conjoint n’est pas toujours nécessaire

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 24 février 2021 (n°433084). Dans cette décision, le Conseil d’État estime qu’une nouvelle réunion d’examen conjoint n’est pas nécessaire en cas de compléments apportés au rapport de présentation du document d’urbanisme pour satisfaire aux exigences de l’évaluation environnementale.

Document d’urbanisme. Un projet de PLU peut être modifié après l’enquête publique même si le public n’a pas émis d’observations préalables 

Commentaire d’un arrêt du Conseil d’État du 17 mars 2021 (n°430244) qui juge qu’une modification post-enquête publique est légale.

Résiliation, interruption/suspension des travaux ou prestations au regard des nouveaux CCAG

En matière de résiliation, interruption/suspension des prestations, la réforme des CCAG a essentiellement permis de toiletter les différents régimes organisés par les cinq CCAG existants sans entraîner de véritable bouleversement des règles applicables ; doit être soulignée néanmoins l’insertion de stipulations nouvelles permettant de faire face à des circonstances imprévisibles et prévoyant notamment la suspension de l’exécution des prestations.

La réforme des cahiers des clauses administratives générales (ci-après « CCAG ») constitue toujours un évènement important en droit des marchés publics. L’actuelle réforme (1) , entrée en vigueur le 1er avril 2021, a ainsi vu naître un nouveau CCAG Maîtrise d’œuvre, dont il ne sera pas traité ici. Elle a également permis de moderniser l’ensemble des régimes des différents CCAG-Travaux, Marchés industriels (ci-après « MI »), Techniques de l’information et de la communication (ci-après « TIC »), Prestations intellectuelles (ci-après « PI ») et Fournitures courantes et services (ci-après « FCS »). La vie contractuelle n’étant pas un long fleuve tranquille, tant les acheteurs que les titulaires des marchés peuvent se trouver confrontés à des difficultés plus ou moins importantes liés à l’exécution des prestations. Dans certains cas, celles-ci pourront simplement conduire à un ajournement des prestations. Dans d’autres, les évènements survenant en cours d’exécution du marché pourront notamment conduire à une fin anticipée de celui-ci. Quel acheteur public par exemple n’a jamais été confronté à une situation de défaillance du titulaire du marché le conduisant à envisager une éventuelle résiliation pour faute du contrat ? Aucun. Les différents CCAG existants prévoyaient tous un régime juridique autorisant dans certaines conditions à résilier le marché. Le CCAG Travaux autorisait quant à lui également l’ajournement des travaux, sous certaines conditions. Cependant, au printemps 2020, l’épidémie de COVID 19 ayant frappé la France, celle-ci a mis en exergue certaines « lacunes » de ces CCAG en matière de suspension des travaux ou prestations, notamment lorsque des mesures étaient édictées par une autorité publique venant restreindre, interdire ou modifier de manière importante l’exercice de certaines activités économiques en raison d’évènements extérieurs au marché. Ces limites ont grandement justifié l’adoption de certaines dispositions de l’ordonnance n° 2020-319 du 25 mars 2020, laquelle a notamment prévu un régime exceptionnel de suspension de l’exécution des marchés à prix forfaitaire. La présente réforme a donc été l’occasion d’uniformiser et de moderniser les règles particulières ô combien importantes relatives à la résiliation du marché et à la suspension/interruption des prestations prévues par les CCAG. Elle a également surtout permis de tirer certaines leçons de la Crise COVID 19 et des difficultés qu’elle a entraîné en matière d’exécution des marchés. Que chacun soit tout de même rassuré, la réforme des CCAG n’a pas profondément modifié les règles en la matière : il a été fait preuve à cet égard d’un certain conservatisme. Il convient néanmoins de saluer les principales nouveautés résultant de cette réforme des CCAG, lesquelles se sont traduites essentiellement par la mise en place d’un nouveau régime de suspension des prestations en cas de circonstances imprévisibles.

Article à lire dans la revue Contrats Publics n°219 – Avril 2021.

Décennale : la police obligatoire n’est pas une assurance tous risques

Les pièges existent et sont souvent difficiles à identifier au moment où le contrat est souscrit.

Voici un aperçu des points de vigilance.

La police d’assurance décennale est un produit si encadré sur le plan légal que l’entreprise n’y prête pas toujours attention. La souscription est vécue comme le pensum obligé pour répondre à un appel d’offres ou une demande de devis.

Pourtant, les variantes sont nombreuses, et le diable est dans les détails. Il est souvent difficile de cerner le champ exact de la couverture avant que l’assureur refuse sa garantie après sinistre. .. c’est-à-dire trop tard. Voici quelques pièges engendrés par la rédaction des polices d’assurance décennale.

A lire dans Le Moniteur du 19 Mars 2021

Le Conseil d’Etat bouscule les études d’impact

Nouvel épisode en matière d’évaluation environnementale

Par un important arrêt du 15 avril 2021, le Conseil d’Etat a enjoint au Premier Ministre de modifier la liste des projets soumis à évaluation environnementale.

La Haute juridiction a jugé que cette liste n’était pas conforme au droit européen en ce qu’elle excluait certains projets de toute évaluation environnementale sur le seul critère de leur dimension, sans comporter de dispositions permettant de soumettre à une évaluation environnementale des projets qui, en raison d’autres caractéristiques telles que leur localisation, étaient susceptibles d’avoir une incidence notable sur l’environnement ou la santé humaine. Il en va ainsi, par exemple, des équipements sportifs qui ne relèvent de la procédure de cas par cas que s’ils offrent au moins 1000 places.

L’évolution réglementaire à venir pourrait conduire à la mise en œuvre de la fameuse « clause filet » qui figurait dans le rapport Vernier, et dont la Commission européenne a encore récemment reproché l’absence à la France 

Cooptation de deux associés : Cyril Delcombel et Clément Nourrisson

Formés dans les plus grands cabinets parisiens, Cyril Delcombel, 35 ans, et Clément Nourrisson, 33 ans, ont tous les deux choisi de rejoindre Adaltys et d’y faire leur preuve pendant plusieurs années. Aux côtés de Romain Granjon, ils accompagnent déjà certains grands noms de la clientèle du cabinet: 

  • Engie, EDF et la SNCF pour Cyril,
  • La CNR, la Métropole de Lyon et le SYTRAL pour Clément.

Leurs compétences se situent au cœur de l’offre d’Adaltys (contrats publics, construction, contentieux commercial et économie mixte) et dans les secteurs sur lequel le cabinet a développé une expertise reconnue sur le marché (Energie, Transports, BTP, Grands Projets, Collectivités…)

« La promotion de Clément et Cyril est la preuve de notre confiance dans les équipes que nous formons et qui s’investissent chez nous : nous avons la chance d’avoir des collaborateurs extraordinairement impliqués, qui portent nos valeurs, et qui nous font confiance pour les faire grandir. Il est normal que nous prouvions à notre tour à ces talents qu’ils ont toute leur place en tant qu’associés » déclare Gilles Le Chatelier, Président d’Adaltys.

« Nous voulons assurer la croissance du cabinet aussi bien par le recrutement, pour l’apport de nouvelles compétences, que par la promotion interne. La stabilité de nos équipes est un de nos points forts et c’est un élément essentiel pour maintenir la confiance des clients » souligne Laurent Sery, Directeur Général d’Adaltys.

China promulgated amended regulations on supervision and administration of medical devices

The Chinese medical device industry has been rapidly developing and expanding these years. According to the deputy director general of the NMPA, the main business revenue of medical devices across the country exceeded CNY 720 billion in 2019, accounting for 20% of the global medical device market. Considering such rapid development and the increasing need for health, it is necessary to revise the Regulations on Supervision and Administration (“Regulation”), to improve the institutional system and promote industrial innovation. In this context, an amendment of the Regulation (“Amended Regulation”) was adopted by China State Council on December 21st, 2020, with the effective date of June 1st, 2021.

Compared with the last amendment of the Regulation in 2017 (“2017 Regulation”), the primary revisions under the Amended Regulation are (i) establishing the Market Authorization Holder (MAH) system; (ii) optimizing the administrative examination and approval procedures; (iii) encouraging innovation; and (iv) increasing penalties for illegal acts.

1. Establishing the MAH System

1.1. General introduction

Under the 2017 Regulation, the registration and production of medical devices have to be conducted by the same entity, except innovative medical devices. The MAH system, untying the registration and production of medical devices, was first piloted in Shanghai Pilot Free Trade Zone in 2017, and expanded to 21 provinces in 2019. After years of pilot, the MAH system is now officially introduced in the Amended Regulation and to be implemented nationwide (excluding the implantable medical devices with high risk). A MAH is not obliged to conduct production by itself, but has the option to contract the production to qualified CMOs, which is particularly beneficial to R&D institutions and companies (Article 34).

Nevertheless, it is not provided whether cross-border contract production is allowed. Judging from the current dual management of import and domestic medical devices, it is unlikely that cross-border contract production will be liberalized.

1.2. Responsibilities and obligations of the MAH

The MAH assumes legal responsibilities for the safety and effectiveness of medical devices during the whole process of research, development, production, operation and use, i.e., the so-called “life cycle” (Article 13). Specifically, obligations of a MAH include, in particular (i) establishing a quality management system and maintaining its effective operation; (ii) formulating post-marketing research and risk management and control plans and ensuring their effective implementation; (iii) conducting monitoring and re-evaluation of adverse events; (iv) establishing and implementing a product traceability and recall system (Article 20).

Besides, an overseas MAH shall designate a domestic enterprise to assist the overseas MAH in fulfilling the preceding obligations (Article 20). Different from that in the Drug Administration Law, it is not explicitly stipulated in the Amended Regulation that the domestic enterprise designated by the overseas MAH shall undertake the above-mentioned obligations and bear joint liabilities with the overseas MAH. Nonetheless, legal liabilities are provided in case such designated domestic enterprise fails to perform relevant obligations (Article 98).

1. 3. Transfer of registration certificates of medical devices

Under the Amended Regulation, free transfer of medical devices registration certificates is not provided, which is different from that under the drugs MAH system. It is noticed that exploring the transfer of medical devices registration certificates was mentioned in the official notice[1] issued by the Hunan Provincial Medical Products Administration during the MAH pilot. It is worthy of attention whether the transfer of medical device registration certificates will be liberalized in the future.

2. Optimizing the Administrative Examination, Approval and Filing Procedures

The medical device production, operation and other links need to go through strict administrative examination, approval and filing procedures. Out of the requirements of comprehensive and deepening reform of the management system of simplifying administration and delegating powers, the Amended Regulation optimizes the administrative examination, approval and filing procedures of medical devices in the following aspects.

2.1. Allowing self-inspection report for registration of Class II and Class III medical devices

In the past, inspection reports issued by inspection institutions must be submitted for registration of Class II and Class III medical devices, and self-inspection report is only applicable to Class I medical device filing. However, the number of medical device inspection institutions is limited, while the number of medical devices is growing fast, the inspection needs are not met in practice. We believe that allowing self-inspection report for registration of Class II and Class III medical devices would save the time and cost of medical device registration, and solve the problem of long-waiting for inspection caused by limited inspection institutions (Article 14).

2.2. Introducing exemption of clinical assessment

Under the 2017 Regulation, a registrant has to either resort to clinical trials or comparison and analysis of the clinical documentation and data of the same-type medical devices to prepare clinical assessment materials, which can be a laborious task. The Amended Regulation grants exemption of clinical assessment to medical devices with a clear working mechanism, finalized design and mature production technology, provided that the same-type medical devices on the market have been used clinically for many years without records of serious adverse events (Article 24). This exemption of clinical assessment can contribute to lightening the registration burden, but it remains to be seen to what extent it will be implemented in practice.

2.3. Other measures optimizing the administrative examination, approval and filing procedures

Firstly, special approval mechanism is introduced, including the conditional approval system, emergency use system and special approval system for importing clinically urgently needed Class II and Class III medical devices (Article 19, Article 57).

Secondly, clinical trial tacit approval system is established (Article 27). Where clinical trials for Class III medical devices have high risks to human beings, they shall be approved by the medical products administrative department in advance. In case the decision whether the clinical trial is allowed is not notified to the applicant within the prescribed time limit, it shall be deemed that approval is granted.

Thirdly, the examination and approval time limit for production of Class II and Class III medical devices and that for operation of Class III medical devices are shortened from 30 working days into 20 working days (Article 32, Article 42).

Lastly, operation of Class II medical devices whose product safety and effectiveness are not affected by the circulation process can be exempted from filing (Article 41).

3. Encouraging Innovation

Encouraging research and development of innovative medical devices is one of the critical concerns of the NMPA in the medical device industry. A number of provisions in the Amended Regulation reflects this idea. For instance,

(1) innovative medical devices will be entitled to priority in examination and approval (Article 8);

(2) the country encourages companies to cooperate with universities, scientific research institutes, medical institutions, etc. to carry out medical devices research and innovation, and will strengthen the protection of intellectual property rights of medical devices (Article 9). It is suggested that the involved parties attach importance to and have clear arrangements regarding the ownership of intellectual property rights, follow-up R&D rights, intellectual property licensing and transfer, follow-up commercial implementation in the course of co-development or contract development;

(3) innovative medical devices that have not been registered overseas may be allowed for registration in China without submitting the documents certifying approval of sales of the same issued by the competent authority of the home country. It remains to be seen how many overseas companies will actually benefit from this policy, given that the threshold for identification of innovative medical devices is pretty high.

4. Increasing Penalties for Illegal Acts

The Amended Regulation comprehensively increases the penalties for various violations.

Firstly, violations subject to penalties are added. For example, Article 89 and Article 98 respectively set out the penalties to MAHs and the designated domestic enterprise of overseas MAH for failure to fulfil their obligations.

Secondly, the amount of fines is greatly raised, up to 30 times the products value.

Thirdly, a dual penalty system is introduced, i.e., penalties can be imposed on both companies and individuals. This means that if a company violates the Amended Regulation, the relevant liable persons, including the legal representative of the company, the person chiefly in charge and the person directly in charge will face personal liabilities, including confiscation of income obtained from the company during the period of the illegal act, fines up to 3 times the income obtained from the company during the illegal act and industry bans (in severe cases, life-long bans).

To this end, compliance becomes even more significant to companies. It is suggested that companies and executives update and refine the compliance policies pursuant to the new changes brought about by the Amended Regulation. In particular, the decision mechanism could be of critical importance to clarify and clear up personal liabilities of certain persons in case of a violation. Though it is not clear how the law enforcement officials will determine division of liabilities, it is imperative to record the objections of involved persons in writing, offer updated trainings to employees, explicitly require employees and the partners (such as suppliers and contract producers) to comply with its compliance policies.

Summary

In general, on one hand, the Amended Regulation brings new opportunities to the industry. Companies can make full use of the various optimized procedures and systems to speed up their product market access; on the other hand, companies are also facing more compliance challenges and risks throughout the medical device life circle.

With the promulgation of the Amended Regulation, the related supporting legal instruments will be published in the near future, which will impact the implementation of the Amended Regulation in the next years.