Catégorie : Immobilier et Construction

Modalités de majorité pour le vote de travaux en copropriété

Posted on 10/04/202510/04/2025 by adaltys

Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586

Le demandeur au pourvoi faisait valoir que les documents joints au projet de résolution portant demande d’autorisation de travaux notifié aux copropriétaires étaient insuffisamment précis, notamment quant à l’implantation, la consistance des travaux envisagés ainsi que leur incidence sur la qualité de l’air et le traitement des fumées extraites6, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été mise en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause.

Sur ce point, la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui, ayant constaté que les éléments portés à la connaissance des copropriétaires (courriers, photographies, croquis, propositions de création d’un édicule, simulations de l’édicule, en deux versions et une troisième version actualisée le jour de l’assemblée générale) précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés, a rejeté la demande d’annulation de la résolution.

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Force du droit de priorité face à un projet à caractère d’intérêt national

Posted on 10/04/202510/04/2025 by adaltys

CE, 4 février 2025, n° 493747

L’article L. 240-1 du Code de l’urbanisme a institué, au profit des communes et établissements publics de coopération intercommunale titulaires du droit de préemption urbain, un droit de priorité sur tout projet de cession d’un immeuble situé sur leur territoire et appartenant notamment à l’État et à certains établissements publics, en vue de la réalisation, de certaines opérations, dans l’intérêt général.

Après avoir établi que la société A. avait qualité pour agir, le Conseil d’État a examiné le recours de la société A. afin de vérifier, dans le cadre de l’examen de cette affaire en la forme des référés, si les conditions liées à un motif d’urgence et à l’existence d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée sont réunies.

Concernant l’urgence, le Conseil d’État considère que cette condition est satisfaite dès lors que la décision d’exercice du droit de priorité a pour effet de priver la société A. du bénéfice de la promesse de vente consentie par la SNCF.

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Garantie des vices apparents ou responsabilité contractuelle de droit commun : il faut choisir !

Posted on 10/04/202510/04/2025 by adaltys

Cass. 3e civ., 13 février 2025, 23-15.846

En application de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction ou les défauts de conformité apparents.

Ce régime spécial de responsabilité est d’ordre public et exclut l’application des règles de responsabilité de droit commun.

Constitue une non-conformité le fait que l’immeuble livré ne soit affecté d’aucun désordre mais soit différent de celui promis au contrat. Tel était le cas en l’espèce.

Les acquéreurs ont reçu une place de stationnement dont les dimensions différaient de celle prévue au contrat.

Les acquéreurs reprochaient à la cour d’appel d’avoir déclaré leur action irrecevable pour forclusion alors, selon eux, que leur action indemnitaire – fondée sur le défaut d’information du promoteur-vendeur qui leur avait caché une modification de la consistance du bien survenue en cours de travaux – relève de la responsabilité de droit commun.

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Cour administrative d’appel, Toulouse, 3 Décembre 2024 – n° 22TL21738

Co-rédactrice : Alyzée Matias-Ferreira

Entrée en vigueur du Règlement sur le changement d’usage de Paris modifié

Posted on 03/03/202503/03/2025 by adaltys

Le Conseil de Paris a, par délibération n° 2025 DLH 44 des 11 au 14 février 2025, approuvé la modification de son Règlement municipal du changement d’usage des locaux d’habitation, afin de le mettre en conformité avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur et le PLU bioclimatique, adopté par délibération du Conseil de Paris le 20 novembre 2024. Le Règlement modifié, publié le 3 mars 2025 sur le Portail des publications administratives de la Ville de Paris ; entrera en vigueur le lendemain, mardi 4 mars 2025.

Les principales modifications du règlement sont les suivantes :

Il n’est plus fait référence à la date du 1^er janvier 1970 :
Les « locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » deviennent des « meublés de tourisme » et « résidences de tourisme », avec un renvoi à leur définition dans le code du tourisme (art. L. 324-1-1, I et D. 321-1) ;
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est ajouté dans la liste des pièces à fournir pour toute transformation en meublé de tourisme ;
La possibilité de solliciter une autorisation personnelle de changement d’usage en vue d’exercer une activité artisanale sur rue ou sur cour dans toutes les voies composant une protection particulière de l’artisanat définie dans l’ancien PLU est remplacée par celle d’exercer « une activité relevant du commerce artisanal de proximité », selon la définition du PLUb, dans toutes les voies comportant une protection particulière du commerce artisanal de proximité recensées dans le nouveau PLUb (et celles comportant une protection particulière de l’artisanat au sein des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais et du 7^ème arrondissement) ;
Le secteur de compensation renforcée (actuelle annexe 1 du règlement) est élargi pour tenir compte du nouveau « secteur de développement de l’habitation » tel qu’il résulte du PLUb.

A noter que le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation devient le Service de la Protection de l’Habitation et de l’Encadrement des Locations Touristiques, Bureau des changements d’usage

Toutefois, le diable se cache dans les détails.

Sous couvert d’« apporter des précisions rédactionnelles », la Ville de Paris vient considérablement étendre le champ d’application matériel des locaux à usage d’habitation soumis à compensation, en y intégrant les annexes des logements.

D’abord, la Ville de Paris ajoute un alinéa à l’article 1^erdu règlement aux termes duquel « en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, tels que définis dans la circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006 ».

Cette circulaire définit les annexes comme étant « tous les locaux attachés à un logement situés dans le même immeuble que celui-ci et inclus dans le bail d’habitation tels que caves, celliers, greniers, garages, parkings privatifs. Il en est également ainsi dans un immeuble ou dans un groupe d’immeubles collectifs d’habitation des locaux communs tels que les locaux à vélos, locaux techniques qui sans être spécifiés dans le bail n’en demeurent pas moins attachés à l’usage d’habitation de l’immeuble. A l’inverse ne sont pas considérés comme des annexes les locaux tels que les garages lorsqu’ils font l’objet de contrats de location distincts et qu’ils sont situés dans un immeuble à destination autre qu’habitation ».

Surtout, l’article 2 du règlement portant sur le régime des autorisations de changement d’usage avec compensation prévoyait jusqu’à présent que « les surfaces sont calculées conformément à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation », faisant ainsi appel à la notion de « surface habitable ».

La surface habitable est définie comme la « surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Or, le règlement modifié réserve désormais le calcul sur le fondement de la surface habitable aux « locaux proposés en compensation ».

Implicitement mais nécessairement, les caves, sous-sols, remises, garages, « annexes » des logements devant faire l’objet d’un changement d’usage sont donc soumis, au même titre et selon les mêmes modalités que les logements eux-mêmes, aux obligations de compensation. Le formulaire est modifié en conséquence : pour les locaux objets de la demande de compensation, la surface à renseigner n’est plus la « surface habitable » mais la « surface de plancher » (SDP).

Enfin, les listes des pièces justificatives à fournir dans les dossiers de demandes d’autorisation de changement d’usage (avec compensation, sans compensation, ou en cas d’usage mixte) sont modifiées.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage à caractère réel (i.e. avec compensation) :

Pour les locaux objets de la demande de compensation, la liste des pièces à joindre comprend désormais également :

Un plan de l’état actuel avec mention des SDP des locaux et de leurs annexes. Si celles-ci ne sont pas constitutives de SDP, la surface doit alors être exprimée en « surface au sol » ;
Un tableau récapitulatif des surfaces qui, en plus de la SDP des locaux, doit indiquer – pour information – la SDP incluant les proratas de parties communes attachées aux locaux ;
Pour les locaux transformés en meublés de tourisme, le diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

Pour les locaux proposés en compensation, sont désormais également requis :

Un tableau récapitulatif des surfaces de l’état actuel (exprimées en SDP) et de l’état futur (exprimées en surface habitable et en SDP incluant les proratas de parties communes attachés aux locaux) ;
La preuve de l’absence d’usage d’habitation conformément à l’article L. 631-7 du CCH. Il est précisé que « ces preuves peuvent être rapportées par tous moyens et peuvent résulter, le cas échéant, de l’ensemble des fiches de révision foncière, des autorisations d’urbanisme, de la copie intégrale du titre de propriété du propriétaire, d’un état hypothécaire récent, d’une chaine de baux, de document fiscaux, etc… ».

Il est précisé qu’:

en cas de permutation interne, le dossier de changement d’usage ne sera instruit qu’à compter de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme portant sur la globalité de l’opération de changement d’usage et de compensation.
une visite des locaux compensés et transformés sera réalisée à l’issue des travaux.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage à titre personnel : lesjustificatifs requis en fonction de la situation de chaque demandeur (professions libérales réglementées, autres professions libérales, mission d’intérêt général, associations et fonctions, artisans) sont complétés.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage mixte, auparavant n’était requis qu’un engagement du propriétaire attestant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’usage mixte et autorisant l’occupation à usage mixte du local.Désormais, outre lesjustificatifs à produire en fonction de la situation de chaque demandeur (professions libérales réglementées, autres professions libérales, activité commerciale / bureaux), sont en particulier sollicités :

Un plan côté de l’état actuel avec mention des surfaces d’habitation daté et signé – les surfaces réservées à l’activité doivent être hachurées et la surface concernée précisée sur le plan ;
Un titre de propriété ou d’occupation du demandeur ;
Le justificatif de l’occupation en résidence principale (un bail « 1989 » ou l’attestation de déclaration d’occupation et de loyer issue de la « Déclaration des biens immobiliers » faite aux services des impôts).

Si ces précisions / ajouts ont le mérite de clarifier un certain nombre de points laissés en suspens dans la précédente version du règlement, cette nouvelle mouture vient fortement contraindre (i) les porteurs de projet en leur imposant de compenser les locaux annexes aux logements transformés, mais également (ii) les propriétaires de locaux autres qu’habitation souhaitant les convertir en logements, ceux-ci devant rapporter l’absence d’usage d’habitation entre le 1^er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus et pendant les 30 années précédant la demande d’autorisation de changement d’usage.

Précisions sur l’instruction des permis de construire et le régime contentieux des refus

Posted on 10/02/202512/02/2025 by adaltys

CE, 4 février 2025, n° 494180, mentionné aux Tables

Par une décision du 4 février 2025, le Conseil d’Etat précise (i) les conditions de l’interruption du délai d’instruction en cas de demande de pièces complémentaires et (ii) le régime contentieux des refus de permis de construire (PC).

En vue de régulariser une extension de leur maison d’habitation réalisée sans autorisation, les propriétaires ont déposé une demande de PC, refusée par le maire de la commune. Après le rejet de leur recours gracieux, les propriétaires ont saisi le juge administratif aux fins d’annulation du refus de PC. Ils ont également formé un recours en référé-suspension devant le juge des référés du TA de Nice, qui a fait droit à leur demande.

La commune s’est pourvue en cassation contre l’ordonnance du juge des référés.

Pour rappel, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme et que, dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle (CE Section, 9 décembre 2022, Commune de Saint Herblain, n° 454521).

Se fondant sur ce principe, le juge des référés avait considéré que la demande de pièces complémentaires était, en l’espèce, illégale puisque, d’une part, la demande de production de l’autorisation de défrichement était inutile, le projet ne requérant pas une telle autorisation et, d’autre part, la superficie du terrain située en zone UD ne faisait pas partie des éléments obligatoires à joindre à la demande de PC.

Le Conseil d’Etat, saisi du litige, précise toutefois que, dès lors qu’elle porte sur une pièce exigible, c’est-à-dire une des pièces mentionnées au livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, la demande de pièces complémentaires interrompt le délai d’instruction (i) sans qu’il soit besoin de s’interroger sur le bienfondé de cette demande et (ii) sans que la circonstance qu’elle soit partiellement illégale n’ait d’incidence.

En l’espèce, la demande de la superficie du terrain située en zone UD ne porte certes pas sur une des pièces mentionnées au livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Il n’est pas non plus certain qu’une autorisation de défrichement ait été requise en l’espèce. Toutefois, et en tout état de cause, la demande de pièce sollicitant la communication de cette autorisation, qui fait partie de la liste des pièces mentionnées au livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, suffit à interrompre le délai d’instruction, sans qu’il soit besoin de s’interroger sur son bienfondé.

De prime abord, cette solution limite fortement l’intérêt de la jurisprudence Saint Herblain, tendant à empêcher les demandes – parfois abusives – de pièces superflues, en faisant peser le risque que ces demandes conduisent à l’obtention d’un PC tacite.

En effet, pour pallier un tel risque, tout en conservant la possibilité de demander la communication de pièces ou informations non exigibles, l’administration n’aurait qu’à demander une pièce listée au livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, dont elle saurait pourtant qu’elle est inutile.

Toutefois, cette décision n’est pas étonnante, le Conseil d’Etat suivant la même logique que celle prévalant pour les lettres de majoration de délai d’instruction : l’absence de contrôle du bienfondé de la majoration des délais d’instruction, dès lors qu’elle est motivée par l’un des cas ouverts par le code de l’urbanisme (CE 24 octobre 2023, n° 462511).

Le Conseil d’Etat ajoute également deux précisions sur le régime contentieux des refus de permis :

Il confirme d’abord explicitement la possibilité, pour l’administration, d’invoquer une substitution de motifs au stade du contentieux malgré l’obligation de motivation intégrale des décisions de refus. En l’espèce, la commune avait en effet fait valoir, dans ses écritures devant le juge des référés, un nouveau motif de refus tendant à la méconnaissance des règles de hauteur, qui n’était pas listé dans les motifs de refus de la décision litigieuse. Selon le Conseil d’Etat, l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme, imposant que le refus de permis indique l’intégralité des motifs de rejet, ne fait pas obstacle à une telle substitution (confirmation de la solution dégagée dans CE avis 25 mai 2018, n° 417350, point 5) ;

Il considère ensuite que la condition d’urgence n’est pas satisfaite dès lors que (i) la demande de PC a pour objet de régulariser une construction édifiée plusieurs années auparavant sans autorisation, de sorte que la situation d’urgence dont le requérant se prévaut résulte de son absence de respect des règles d’urbanisme et (ii) qu’il n’est pas établi que la délivrance d’un PC à caractère seulement provisoire à laquelle pourrait conduire le réexamen de la demande que le juge des référés pourrait ordonner en conséquence d’une telle suspension suffirait à ce que le requérant puisse vendre son bien à bref délai en dépit de l’irrégularité de la construction édifiée. Rappelons ici que le juge des référés du TA de Nice avait admis l’urgence en se fondant sur le fait que le refus de PC empêchait toute vente du bien depuis plusieurs années, plaçant les propriétaires en situation de grande précarité.

Les juges du Palais Royal annulent ainsi l’ordonnance du TA et rejettent la requête en référé-suspension.

Réclamation sur décompte général : Rappel de la procédure

Posted on 08/01/202509/01/2025 by adaltys

La CAA de Toulouse rappelle que le délai de six mois pour saisir le juge à compter de la décision prise sur les réclamations auxquelles a donné lieu le décompte général (DG) n’est pas suspendu par :

La saisine du juge des référé,
Ni le dépôt du rapport d’expertise.

La seule cause de suspension est la saisine du comité consultatif de règlement amiable (CCIRA).

Voici l’occasion de rappeler les règles de procédure de contestation du décompte général prévues par le CCAG-Travaux (cf. schéma ci-dessous).

Faits :

Le centre hospitalier intercommunal de Castres-Mazamet (CHICM) a entrepris de faire construire un nouvel hôpital de court séjour.

Le lot « peinture » a été attribué à la société SPR Bâtiment et Industrie.

Par un ordre de service du 19 mai 2011 reçu le 1^er juin 2011, la maîtrise d’œuvre a notifié à la société SPR Bâtiment et Industrie le décompte général de son marché comportant, pour cette dernière, un solde négatif.

Le 1er juin 2011, la société SPR Bâtiment et Industrie a signé et retourné ce décompte assorti de réserves qu’elle a de nouveau consignées dans une lettre reçue le 7 juillet 2011 par le maître d’ouvrage, en réitérant ses demandes indemnitaires.

Le pouvoir adjudicateur a gardé le silence sur ces lettres.

Question :

La saisine du tribunal administratif le 26 juillet 2019 était-elle tardive ?

Décision :

La Cour administrative d’appel de Toulouse retient que :

Le silence gardé par le maître de l’ouvrage sur cette réclamation a fait naître une décision implicite de rejet le 7 octobre 2011 (articles 50.31 et 50.32 du CCAG Travaux alors applicable aujourd’hui articles 55.1.2 et 55.1.3 du CCAG Travaux actuel),

La saisine du juge des référés du tribunal administratif de Toulouse en vue de la désignation d’un expert ne constitue pas la saisine du « tribunal administratif compétent » au sens des dispositions du CCAG Travaux. Elle n’a donc eu aucun effet suspensif dès lors que les stipulations du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux ne prévoient aucune cause d’interruption de ce délai ni d’autres cas de suspension que la saisine du comité consultatif de règlement amiable. Ces stipulations « ont organisé de la sorte, ainsi qu’elles le pouvaient, des règles particulières de saisine du juge du contrat ».

Commentaire :

Le caractère non-interruptif de la saisine du juge des référés expertises dès lors qu’il ne constitue pas le « tribunal administratif compétent » au sens des dispositions du CCAG Travaux a déjà été énoncépar le Conseil d’Etat (voir CE 18 septembre 2015, n° 384523).

En revanche, il a été décidé qu’un référé provision constitue une saisine du tribunal administratif compétent au sens du CCAG-Travaux (CE 27 janvier 2017, n° 396404). Pour parvenir à cette solution, la haute juridiction a retenu que le titulaire du marché peut obtenir du juge des référés une indemnité provisionnelle sans être tenu, par ailleurs, de saisir le juge du contrat d’une demande au fond. Ainsi, la saisine dudit juge des référés doit être regardée comme la saisine du « tribunal administratif compétent ».

La procédure de contestation du décompte général peut donc se résumer avec le schéma suivant :

Le lotissement avec commercialisation anticipée des lots par tranche consacré par décret

Posted on 20/11/202410/12/2024 by adaltys

Le décret n° 2024-1043 du 18 novembre 2024 portant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme, publié au JO du 20 novembre 2024 consacre la possibilité (i) de réaliser des travaux autorisés par un permis d’aménager (PA) et (ii) de commercialiser de manière anticipée les lots par tranche.

Pour rappel, en matière de lotissement, il est possible de consentir des promesses de vente ou de location dès la délivrance de l’autorisation de lotir (art L. 442-4 c. urb.).

Toutefois, la vente ou la location des lots ne peut intervenir qu’une fois les travaux prescrits par l’autorisation de lotir réalisés, sauf exceptions :

l’autorisation donnée dans PA ou un arrêté ultérieur de différer les travaux de finition pour éviter leur dégradation pendant les travaux de construction des bâtiments, subordonnée à :
- l’engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais fixés par l’arrêté et,
- si le lotisseur n’est pas une collectivité publique :
  - la consignation en compte bloqué, d’une somme équivalente à leur coût, fixé par l’arrêté, ou
  - la production d’une garantie d’achèvement des travaux,
la production d’une garantie d’achèvement des travaux (art R. 442-13 c. urb.).

Le décret du 18 novembre 2024 assouplit la possibilité de commercialiser les lots de manière anticipée, en prévoyant que celle-ci peut s’effectuer par tranche, en vertu d’une garantie d’achèvement des travaux de cette tranche.

Ainsi, sur demande du pétitionnaire, le PA ou un arrêté ultérieur autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l’exécution des travaux prescrits par le PA au titre d’une tranche, sous réserve de justifier d’une garantie d’achèvement des travaux de la tranche en cause.

Le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) au titre d’une tranche, accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser, permet alors de lever la garantie de cette tranche et d’autoriser le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante (nouvel art. R. 442-13-1 c. urb).

En pratique, si le PA prévoit 3 tranches de travaux :

PA + Garantie Tranche 1 → Commercialisation Tranche 1 → Travaux Tranche 1
Dépôt DAACT Tranche 1 + Garantie Tranche 2 → Commercialisation Tranche 2 → Travaux Tranche 2
Dépôt DAACT Tranche 2 + Garantie Tranche 3 → Commercialisation Tranche 3 → Travaux Tranche 3

Dans cette hypothèse :

le dossier de demande de PA est complété par :
- un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux ;
- une attestation de la garantie à fournir au titre de la 1^ère tranche (nouvel art. R. 442-6, c) c. urb.)

la DAACT est alors accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser (art R. 462-3 c. urb.).

Ce mécanisme du PA avec commercialisation anticipée par tranche s’appliquera aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 20 décembre prochain (30 jours suivant la publication du décret).

Le décret prévoit également qu’à compter du 1er janvier 2025, toutes les personnes morales devront adresser, dans les communes de plus de 3.500 habitants, les demandes de permis ou les déclarations préalables par voie électronique (nouvel art. R. 423-2-1 c. urb.).

Fixation du point de départ de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Posted on 18/11/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. 11 juillet 2024, n°22-22.58

La Cour de cassation rejette les prétentions de Monsieur B et juge que “conformément à l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le financier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter”.

La Cour de cassation applique ainsi le principe prévu par l’Arctique 2024 du code civil selon lequel le point de départ de la prescription de l’action au paiement ou en restitution est la date l’exigibilité de la créance […]

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Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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La nécessité de démolition-reconstruction de l’ouvrage n’est pas obligatoirement liée à un dommage décennal.

Posted on 18/11/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3^ème civ. 6 juin 2024 n° 23 11.336

Dans la continuité de sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation considère que les non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs résultant de l’art 1792 du Code civil.

En effet, aux termes de l’article 792 du Code civil. tout constructeur d’un ouvrage est responsable des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ces éléments constitutifs ou l’un de ces éléments d’ équipements le rendent impropre à sa destination

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Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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Règle d’application des amendes civiles en cas de location Airbnb

Posted on 18/11/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. 11 juillet 2024 n° 23-13.789 et n° 22-24.020

La Cour de cassation censure dans les deux arrêts la condamnation in sodium des propriétaires indivis au paiement d’une amende civile, même en présence d’une infraction caractérisée au motif que l’amende civile constitue « une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière à toute condamnation in sodium […] ».

C’est le même raisonnement qu’elle a adopté dans le second arrêt commenté en ce qui concerne la condamnation solidaire des propriétaires indivis à l’amende civile de 25 000 €. Cependant, la Cour de cassation rejette les arguments du locataire en ce qui concerne le montant maximum de la pénalité.

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Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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Niche fiscale Airbnb : annulation de la doctrine administrative

Posted on 18/11/202427/11/2024 by adaltys

CE, 8 juillet 2024, n° 492382.

Cette décision du Conseil d’État qui était attendue, vient donc annuler la doctrine administrative qu’il n’était pas compétente pour ajouter à la loi. Pour autant, cette décision restera réalité sans grand pratique dans la mesure où il se trouve dépourvu rétroactif.

Cela peut surprendre, au regard de l’effet rétroactif en principe attaché à l’annulation pour excès de pouvoir.

Le droit fiscal présente toutefois une spécificité qui commande l’aménagement des effets d’une telle annulation, à savoir l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF). En effet, cet article permet au contribuable de se prévaloir d’une doctrine administrative publiée ou formellement admise par l’administration au moment où il en a fait application, bien que cette doctrine soit ultérieurement devenue illégale par l’effet d’un changement d’interprétation administrative des textes.

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Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

Souhaila Kabouche & Hanan Chaoui

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L’annulation d’une promesse de vente ne peut résulter que d’une mention expresse des parties

Posted on 03/10/202427/11/2024 by adaltys

Cass., 3e civ. 4 avril 2024, n° 21-21.147

Cette décision est une illustration de l’application de l’un des principes fondamentaux du droit français des contrats, celui du consensualisme.

En vertu du principe du consensualisme, les contrats ne peuvent être négociés, conclus et résiliés que par l’accord des parties. À cet égard, l’article 1193 du Code civil, reprenant à l’identique les termes de l’article 1134 alinéa 2 ancien du Code civil dispose que : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Dans la présente affaire, les vendeurs tentaient d’échapper à leur obligation de régler les sommes

dues au titre de la clause pénale stipulée à la promesse, au motif que la promesse de vente aurait été annulée suivant un courrier électronique du notaire chargé de recevoir la vente.

[…]

Larissa Angora et Yousra Bricaud-Chaoui

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Opérations immobilières -168_sept-oct 2024

Le preneur n’est pas le propriétaire, il ne peut donc pas contester l’ordonnance d’expropriation

Posted on 03/10/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 23-12.354

Après examen d’office du pourvoi, la Haute juridiction juge que : « Il résulte de ces textes que seuls les propriétaires, ou les titulaires d’un droit réel lorsque l’expropriation porte uniquement sur ce droit, ont qualité pour former un pourvoi en cassation contre une ordonnance d’expropriation. »

La Cour de cassation retient ainsi que les consorts B sont uniquement titulaires d’un bail emphytéotique et non propriétaires.

Dès lors ils n’ont pas qualité pour former un pourvoi en cassation contre l’ordonnance de transfert de propriété de ce bien.

La Cour de cassation fonde son raisonnement sur les articles L 220-1 et L 2201-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et sur un arrêt du 30 janvier 2008 (pourvoi n° 06-19.731) dans lequel il a été jugé que « seuls les propriétaires, ou les titulaires d’un droit réel lorsque l’expropriation porte uniquement sur ce droit, ont qualité pour former un pourvoi en cassation contre une ordonnance d’expropriation. ».

[…]

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Opérations immobilières -168_sept-oct 2024 –

L’utilité de la servitude pour le fonds dominant prévaut sur l’utilisation régulière ou non de celle-ci

Posted on 03/10/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-16.452

La Cour de cassation a partiellement censuré l’arrêt de la cour d’appel, en ce qu’il a jugé que la servitude de passage était éteinte par non-usage. En effet, la cour d’appel a retenu que le propriétaire du fonds dominant n’ayant pas pu démontrer l’exercice de la servitude depuis moins de trente ans la servitude est éteinte.

La Cour de cassation rappelle quant à elle qu’il s’agit de « […] motifs insuffisants à justifier l’extinction de la servitude litigieuse, alors qu’elle avait relevé que le titre constitutif prévoyait que le passage accordé permettait l’accès à une mare commune, mais également à un jardin situé sur une parcelle contiguë appartenant aux propriétaires du fonds dominant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

La Cour de cassation rappelle ainsi que l’utilité de la servitude pour le fonds dominant prévaut sur l’utilisation régulière ou non de celle-ci. En outre, c’est l’utilité réelle de la servitude qui doit être prise en compte pour constater l’extinction de la servitude de passage.

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Espérance Gackosso-Dinga

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Opérations immobilières -168_sept-oct 2024

Grenellisation des toitures et stationnements : un dispositif exposé…mi-ombre, mi-soleil

Posted on 22/07/202427/11/2024 by adaltys

Champ d’application

Le nouveau dispositif de “grenellisation” des toitures et stationnements issu des lois Climat et Résilience et Accélération de la Production d’Energies Renouvelables (APER) s’applique depuis le 1er janvier 2024 à certains bâtiments non résidentiels (activités, bureaux, commerces, entrepôts, etc.) de plus de 500 m² d’emprise, ainsi qu’aux parcs de stationnement extérieurs associés à ces bâtiments ou ouverts au public. Il impose 30% minimum de surface végétalisée ou productrice d’énergies renouvelables sur leur toiture (ou sur des ombrières), un dispositif vertueux de gestion des eaux pluviales pour les parcs de stationnement, avec un minimum d’ombrage sur les parkings de plus de 500m2.

Obligations et exceptions

Ces obligations peuvent être déclenchées par des travaux ou, pour ce qui concerne les parkings, par la passation ou le renouvellement d’un contrat de gestion ou d’un bail. De nombreuses exceptions techniques, patrimoniales, architecturales et économiques existent, à charge pour les personnes concernées de démontrer, justificatifs à l’appui, que leur projet peut en bénéficier. Les collectivités doivent vérifier le respect des obligations dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme.

Articulation avec les règles d’urbanisme

Le dispositif ne précise pas la portée des éventuelles règles d’urbanisme défavorables dans les PLU, qui peuvent poser des difficultés, pour la réalisation d’ombrières notamment. Une adaptation du Code de l’urbanisme serait nécessaire pour faciliter la mise en œuvre effective des obligations.

Obligations futures

D’autres obligations de végétalisation/solarisation sont prévues par la loi APER, concernant les bâtiments existants et les parcs de stationnement (y compris résidentiels) de plus de 1500 m². Les décrets d’application manquent encore, ce qui nuit à la visibilité de l’ensemble des obligations pesant sur les propriétaires/gestionnaires des bâtiments et parcs concernés. Les choix à faire aujourd’hui pour satisfaire aux premières obligations doivent tenir compte de ces échéances futures.

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Revue construction – urbanisme n°7/8, Juillet/ Août 2024

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La requalification des congés avec offre de renouvellement : conditions et conséquences

Posted on 03/06/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3^e civ., 11 janv. 2024, n^o 22-20.872, publié au Bulletin

Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement offrant droit à indemnité d’éviction. La portée de cette affirmation de principe, posée par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024, et qui emporte requalification d’un congé délivré par le bailleur, mérité d’être analysée avec prudence.

Sur les faits

La Communauté de Communes de Charente-Limousine, bailleresse, signifie un congé avec offre de renouvellement à un couple de commerçants, titulaire d’un bail commercial.

Ce congé comporte une offre de renouvellement ainsi qu’une proposition de modification du nouveau bail à intervenir. En effet, le congé délivré le 29 avril 2016 précise notamment : « la requérante est disposée à discuter amiablement avec vous des conditions d’un nouveau bail commercial d’une durée de neuf années sur les bases suivantes :

régularisation d’un nouveau bail conforme aux textes en vigueur s’agissant notamment de la clause d’indexation des loyers ;
modification de la contenance des lieux loués (notamment exclusion obligatoire des lieux publics dont la plage et le poste de secours) ;
modification des obligations du preneur (notamment quant à l’entretien des espaces verts – golf compris dans les lieux loués) ;
proposition d’un loyer principal annuel ne pouvant être inférieur à la somme de 10 194 euros hors taxes et charges (qui résulte cependant d’une évaluation approximative devant être modifiée et fixée définitivement) ».

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Revue Lamy Droit des Affaires n° 203 | Mai 2024

Responsabilité in solidum du maître d’œuvre en cas de désordres non détectés

Posted on 21/05/202427/11/2024 by adaltys

CAA Versailles, 28 février 2024, n° 20VE00344

Il est dorénavant bien établi que la victime peut demander la condamnation d’une personne publique ou privée à réparer l’intégralité de son préjudice lorsque la faute commise portait normalement en elle le dommage, alors même qu’une personne publique ou privée, agissant de façon indépendante, aurait commis une autre faute, qui portait aussi normalement en elle le dommage au moment où elle s’est produite.

Le partage de responsabilité entre les coauteurs n’affecte que les rapports réciproques entre ceux-ci, mais non le caractère et l’étendue de leurs obligations à l’égard de la victime du dommage (CE 2 juillet 2010, n° 323890, Madranges ; CE avis 20 janvier 2023, n° 468190).

Cette condamnation in solidum peut être prononcée par le juge alors même que la victime conclut à ce qu’il soit procédé à un partage de responsabilité. L’indication par la victime de la part de responsabilité qu’elle estime devoir être mise à la charge d’une des parties ne lie pas le juge.

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Prise en compte du caractère potentiellement évolutif du désordre pour apprécier sa qualification décennale

Posted on 21/05/202427/11/2024 by adaltys

CAA Versailles, 22 février 2024, n° 20VE01138

Cet arrêt rappelle les divergences entre la jurisprudence administrative et la jurisprudence judiciaire dans l’appréciation de la nature décennale des désordres.

La Cour de cassation considère que la responsabilité décennale ne peut être retenue à l’égard de dommages futurs et certains ou de dommages évolutifs que si, d’une part, ils ont été dénoncé dans le délai d’épreuve décennal et, d’autre part, le degré de gravité est atteint dans ce même délai (Civ. 3e , 7 mars 2007, n° 05-20.485 ; Cass. Civ. 3e , 30 novembre 2022, n° 21-23.097).

De leur côté, les juridictions administratives n’appliquent pas directement les dispositions des articles 1792 et 1792-2 du Code civil mais les principes dont s’inspirent ces dispositions. Dans ce cadre, le Conseil d’État privilégie une approche plus extensive de la notion de désordre de nature décennale.

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Le vendeur particulier considéré comme professionnel ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés

Posted on 21/05/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e Civ. , 15 fév. 2024, n° 22-20363

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle écarte la contestation du vendeur en retenant que « […] c’est sans inverser la charge de la preuve, qu’elle a souverainement déduit de l’ensemble de ces éléments et du fait que le vendeur ne donnait aucune information sur l’entreprise ou la personne ayant réalisé les travaux de la première tranche et assumé leur maîtrise d’œuvre, que celui-ci s’était comporté comme maître d’œuvre desdits travaux » .

Dès lors, le vendeur particulier est considéré comme un vendeur professionnel, non susceptible de bénéficier de la garantie des vices cachés, dès lors qu’il s’est comporté comme le maître d’œuvre des travaux intervenus.

Commentaire : La Cour de cassation a confirmé le raisonnement de la cour d’appel qui a décidé d’écarter le bénéfice de la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue dans le contrat de vente.

[…]

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Le droit de préemption instauré par la loi Pinel : non pas applicable aux ventes faites d’autorité de justice

Posted on 21/05/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. , 30 novembre 2023, n° 22-17.505

Dans le cadre d’un attendu de principe clair et pédagogique, la troisième chambre de la Cour de cassation précise que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issues de la loi dite Pinel, ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice. Les ventes d’autorité de justice peuvent être définies comme celles qui interviennent à l’initiative d’une autorité judiciaire, par opposition à une vente qui interviendrait à l’initiative du propriétaire de la chose vendue et qui serait donc une vente volontaire.

En revanche, les modalités de la vente, qu’il s’agisse d’une vente de gré à gré ou d’une vente aux enchères, n’ont pas d’influence sur la nature de la vente. Ainsi, une vente de gré à gré est une vente faite d’autorité de justice lorsqu’il s’agit de vendre un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire.

[…]

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Opérations immobilières n°165 – Mai 2024

Location meublée : quel régime fiscal après les cafouillages de Bercy ?

Posted on 13/05/202427/11/2024 by adaltys

Le marché de la location meublée a connu une croissance remarquable ces dernières années.

Avec l’essor des plateformes en ligne, tels que Airbnb et d’après une étude menée dans plusieurs villes françaises, le secteur s’est nettement développé dans des villes françaises comme Lyon, Montpellier ou Paris.

Afin d’encadrer ce secteur, les autorités tentent d’imposer diverses réglementations comme l’imposition d’un plafond légal maximal pour les propriétaires bailleurs (qui ne peuvent pas par exemple louer leur résidence principale plus de 120 nuits par an dans certaines villes).

Malgré cette volonté, ces mesures n’ont pas freiné le succès croissant de ce type d’hébergement, bien au contraire, cette situation a engendré un autre problème d’ordre fiscal entre la location des logements nus (destinés à des résidences principales) et de meublés de tourisme.

Lors de la loi du finance 2024, le législateur a tenté de rectifier cette inégalité de traitement.

Depuis, un véritable cafouillage et un feuilleton législatif s’est installé autour de la fiscalité des locations saisonnières.

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Hanan Chaoui, en collaboration avec Souhila Kabouche, juriste.

La validité des actes conclus par les sociétés en cours de formation

Posted on 16/04/202427/11/2024 by adaltys

Cass. com. , 29 nov. 2023, n° 22-12.865

La validité des actes conclus par les sociétés en cours de formation est appréciée de manière souveraine par les juridictions du fond, même si l’acte ne mentionne pas expressément que l’acte est signé au nom et pour le compte de la société en cours de formation.

[…]

La haute juridiction, qui opère un revirement de jurisprudence, fait preuve d’une particulière pédagogie dans cet arrêt du 29 novembre 2023 en adoptant une technique de rédaction réservée aux arrêts les plus importants : la motivation enrichie.

Dans un premier temps, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence antérieure : « La Cour de cassation juge depuis de nombreuses années que (…) sont nuls les actes passés « par » la société, même s’il ressort des mentions de l’acte ou des circonstances que l’intention des parties était que l’acte soit accompli en son nom ou pour son compte (3e Civ. , 5 octobre 2011, n° 09-72.855 ; Com. , 21 février 2012, n° 10-27.630, Bull. n° 4 ; Com. , 19 janvier 2022, n° 20-13.719). » La validité de l’acte était ainsi jusqu’à présent subordonnée au respect d’un formalisme consistant à spécifier que ce dernier avait été conclu “au nom” ou “pour le compte” de la société en formation.

Souhila Kabouche et Hanan Chaoui

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Le sous-traitant de second rang peut demander la résiliation de son contrat aux torts exclusifs du sous-traitant de premier rang dès lors que ce dernier a fait appel, à son insu, à une société tierce

Posted on 16/04/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e Civ. , 19 octobre 2023, n° 22-16.569

[…]

La sous-traitance en chaîne est fréquente dans les opérations d’une certaine ampleur ; la question de la responsabilité entre sous-traitants de rangs différents n’est donc pas nouvelle. À cet égard, il est de jurisprudence constante que le sous-traitant peut, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, engager une action en réparation contre son propre sous-traitant à raison des fautes commises par celui-ci dans l’exécution de ses travaux. L’arrêt commenté rappelle que le corollaire à cette responsabilité contractuelle qui pèse sur le sous-traitant de second rang, est que son donneur d’ordre ne doit pas s’immiscer dans l’exécution des missions qu’il lui a confiées. Dans le cas contraire, le sous-traitant de second rang, empêché d’exécuter les travaux conformément à la prestation commandée, est fondé à demander la résiliation de son marché ainsi qu’une indemnisation des préjudices causés par le sous-traitant de premier rang.

[…]

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Lorsque le sous-traitant exécute les travaux en sachant que l’absence de la délivrance d’une caution entachait de nullité son contrat, il ne peut invoquer cette nullité en cas de défaut de paiement ultérieur

Posted on 16/04/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. , 23 novembre 2023, 22-21.463, publié au Bulletin

[…]

Cette décision publiée au Bulletin constitue un revirement jurisprudentiel marquant une inflexion dans la protection absolue des sous-traitants.

En effet, pour mémoire, l’article 14 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit que les paiements de toutes les sommes dues par l’entrepreneur au sous-traitant sont garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l’entrepreneur à peine de nullité du sous-traité. La caution n’a pas à être fournie si une délégation de paiement est mise en place avec le maître d’ouvrage. De jurisprudence constante, il est donc jugé que le contrat de sous-traitance est nul du fait de l’absence de fourniture de cautionnement lors de sa conclusion, sans qu’il importe que le sous-traitant ait rempli sa mission et reçu l’intégralité des sommes contractuellement dues avant de contester la validité du sous-traité4 et que la loi du 31 décembre 1975 n’impose pas au sous-traitant d’exiger de l’entrepreneur principal une délégation de paiement ou la fourniture d’une caution5 .

[…]

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L’acquéreur d’un bien défiscalisé financé par un emprunt à remboursement différé

Posted on 16/04/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. , 1er février 2024, 22-13.446, publié au Bulletin

[…]

Fiscalité – L’acquéreur d’un bien défiscalisé financé par un emprunt à remboursement différé qui découvre que son bien a été surévalué et qu’il ne pourra pas le revendre afin de rembourser son prêt peut agir en responsabilité, dans un délai de cinq années à compter du jour où il découvre cette information

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, le vendeur, les commercialisateurs et les conseils en gestion de patrimoine ou encore les notaires sont tenus d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde envers l’acquéreur. Ces obligations portent à la fois sur les caractéristiques propres au bien que sur les éléments financiers et fiscaux (avantages attendus et risques) de l’opération.

En cas d’information erronée, l’acquéreur peut rechercher leur responsabilité dans un délai dont le point de départ est déterminé par les articles applicables en matière de prescription, notamment l’article 2224 du Code civil. En effet, l’article 2224 du Code civil prévoit : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Au cas présent, la Cour de cassation retient que, conformément aux dispositions de l’article 2224 du Code civil, les Acquéreurs n’étaient en mesure d’agir pour manquement des Professionnels, qu’à compter du jour où ils découvrent ledit manquement, soit le jour où ils sont informés que leur bien avait été surévalué et qu’ils encouraient un risque de perte de 30 % à la revente par rapport au prix d’achat.

[…]

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https://www.lemoniteur.fr/archives/consulter-le-magazine/operations-immobilieres/20103

L’illicéité d’une construction ouvre droit à un abattement dans le cadre du calcul de l’indemnité d’expropriation

Posted on 19/03/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 11-18545

Il convient, à titre préalable, de rappeler ici la différence entre l’indemnité de délaissement et l’indemnité d’expropriation. L‘indemnité de délaissement est la compensation que reçoit un propriétaire lorsque celui-ci souhaite que son bien soit racheté par une personne publique (sous réserve que ce bien soit affecté d’un emplacement réservé en vue de la création d’un projet de la personne publique). Tandis que l’indemnité d’expropriation est la contrepartie dont bénéficie un propriétaire qui se fait déposséder de son bien par une personne publique. Deux notions voisines dont le but est d’estimer l’indemnité à percevoir à la suite du transfert de propriété d’un bien au profit d’une personne publique. En l’espèce, la haute juridiction a validé le raisonnement de la cour d’appel qui a décidé d’appliquer un abattement dans le cadre du calcul de l’indemnité de délaissement.

[…]

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Opérations immobilières n°163, Mars 2024

Démolition/reconstruction : des dommages et intérêts proportionnels aux coûts de l’action

Posted on 19/03/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-10.884

La Cour de cassation commence par décliner les fondements juridiques mobilisés, à savoir :

la sanction de l’inexécution contractuelle par l’allocation de dommages et intérêts ;
le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit ;
le principe jurisprudentiel de proportionnalité.

La Cour de cassation rappelle ensuite que, au titre de ce dernier principe, le juge doit rechercher s’« il n’existe pas une disproportion manifeste entre [le] coût [de la démolition – reconstruction] pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées » et que, en cas « de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit ».

[…]

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Opérations immobilières n°163, Mars 2024

https://www.lemoniteur.fr/archives/consulter-le-magazine/operations-immobilieres/20103

La clause réputée non écrite s’applique aux baux commerciaux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel

Posted on 19/03/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091

Il ressort de l’arrêt commenté, publié au Bulletin, deux enseignements :

d’une part, l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, de même que la sanction du réputé non écrit qu’elle a instituée en lieu et place de la nullité sont applicables aux baux en cours ;
d’autre part, le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu sans son concours. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

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Opérations immobilières n°163, Mars 2024

https://www.lemoniteur.fr/archives/consulter-le-magazine/operations-immobilieres/20103

Promesse de vente : gare à la faculté de substitution !

Posted on 19/03/202427/11/2024 by adaltys

Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 21-24 443

La Cour de cassation rend un arrêt sur les conséquences attachées au non-respect des modalités d’une clause de substitution. Il est courant qu’une promesse de vente, unilatérale comme synallagmatique, compte une clause avec faculté de substitution, permettant au bénéficiaire de la promesse de se substituer à toute personne physique ou morale de son choix.

La doctrine majoritaire considère que la clause de substitution insérée à une promesse unilatérale de vente s’analyse, non en une cession de créances soumise aux formalités de l’article 1690 du Code civil, mais en une cession de contrat soumise aux dispositions de l’article 1216 du Code civil.

Selon une définition classique, en effet, la promesse unilatérale est un « accord de volonté par lequel une personne s’engage immédiatement envers une autre à passer avec elle un certain contrat à des conditions déterminées, le bénéficiaire de cet engagement – investi d’un droit d’option, pendant un délai donné – restant libre de ne pas conclure le contrat envisagé (en laissant passer le délai) ou de le conclure en levant l’option dans le délai ».

Chloé Vincent-Hytier et Souhila Kabouche

[…]

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Opérations immobilières n°163, Mars 2024

https://www.lemoniteur.fr/archives/consulter-le-magazine/operations-immobilieres/20103

Loi industrie verte : un nouvel élan pour la compensation écologique par l’offre ?

Posted on 18/01/202427/11/2024 by adaltys

La création des sites naturels et compensation, de restauration et de renaturation (SNCRR), en remplacement des sites naturels de compensation (SNC), vise à redynamiser l’outil de compensation écologique par l’offre qui n’a pas connu le succès escompté depuis l’instauration des SNC par la loi biodiversité de 2016.

Ces sites pourront être utilisés pour répondre aux obligations de compensation écologique des projets mais également dans le cadre d’engagements volontaires d’entreprises ou de collectivités en matière de restauration ou de renaturation.

Ils pourront bénéficier à des projets relevant d’un seul maître d’ouvrage et non plus seulement de manière mutualisée comme c’était le cas avec les SNC.

A paraître dans le Moniteur des travaux publics et du bâtiment n°6283, du 19 janvier 2023

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Demandes d’autorisations d’urbanisme : Les incidences d’un dépôt de nouvelles pièces en cours d’instruction

Posted on 21/12/202325/01/2024 by adaltys

Après avoir précisé les effets de certaines demandes de pièces irrégulières formulées par les services instructeurs [1] et de notifications de délais d’instruction erronés [2], le Conseil d’État, par une décision du 1er décembre 2023, vient de se pencher sur l’incidence du dépôt spontané, par les pétitionnaires, de pièces nouvelles en cours d’instruction. Cette question divisait encore la jurisprudence et les praticiens, plus de 15 ans après la réforme des autorisations d’urbanisme de 2005-2007…

Conseil d’État 1er décembre 2023, n°448905, Commune de Gorbio.

Les enseignements pratiques de cette dernière décision du Conseil d’Etat sont les suivants :

1/ En déposant spontanément des pièces nouvelles, les demandeurs s’exposent à un éventuel report du délai d’instruction.

Le Conseil d’État reconnait expressément la possibilité pour les pétitionnaires de déposer en cours d’instruction des pièces nouvelles pour que la décision de l’administration porte sur le projet ainsi modifié. Un tel dépôt peut être utile en cas d’évolution du projet, en évitant d’avoir ultérieurement recours à un permis modificatif, ou pour prévenir un refus.

L’arrêt conditionne toutefois cette possibilité à une demande formelle accompagnant les pièces nouvelles et à l’absence de modification qui changerait la nature même du projet (condition qui renvoie à la jurisprudence désormais applicable en matière de modificatif, la dénaturation du projet rendant nécessaire le dépôt d’un nouveau permis).

Sous cette réserve, le principe est que cette demande et ce dépôt de pièces sont sans incidence sur le délai d’instruction, l’absence de réponse à l’issue de ce délai pouvant donc donner naissance à une décision tacite.

Le Conseil d’État laisse toutefois à l’administration la possibilité de réagir avant le terme du délai d’instruction et d’indiquer ainsi au demandeur que ce dépôt nécessite de reprendre l’instruction dans un nouveau délai, déclenché par la réception de ces nouvelles pièces.

Cette réaction de l’administration peut être justifiée par l’objet des modifications, leur importance ou la date à laquelle elles sont déposées, si leur examen ne peut être mené à bien dans le délai restant. Tel peut être le cas lorsque de nouvelles consultations sont nécessaires (par exemple, en cas de modification de l’aspect extérieur d’un projet situé aux abords d’un monument historique, après un premier avis de l’ABF dès lors qu’une nouvelle consultation de l’ABF ne peut être menée dans le délai restant).

Le Conseil d’État s’est ainsi efforcé de concilier un nouveau droit reconnu aux pétitionnaires avec la nécessité de ne pas déstabiliser l’administration par des dépôts tardifs.

2/ En ne réagissant pas avant le terme du délai d’instruction à la suite du dépôt de pièces nouvelles, l’administration s’expose à la naissance d’une décision tacite.

On doit considérer en cas d’absence de réaction de l’administration avant le terme normal du délai d’instruction que ce dernier est toujours applicable et que peut naitre ainsi une décision tacite en l’absence d’une décision expresse notifiée avant l’échéance de ce délai. En dehors des cas limités de refus tacite, il s’agit d’un permis ou d’une non-opposition tacites, qui ne peuvent être retirés que pour illégalité, dans le délai de trois mois, et après une procédure contradictoire.

Si l’administration considère qu’elle doit s’inscrire dans le cadre de l’instruction d’une demande nouvelle, elle doit donc en informer expressément le demandeur, lui notifier le nouveau délai et, le cas échéant, dans le délai d’un mois à compter du dépôt, une demande (régulière…) de pièces complémentaires, si les pièces déposées génèrent un tel besoin (ce qui peut être le cas par exemple, en cas de nouveau surplomb du domaine public, de l’accord de son gestionnaire).

Aussi, si le dépôt de pièces nouvelles en cours d’instruction est en principe un droit, les demandeurs et les services instructeurs doivent être particulièrement vigilants à la nature des modifications et leur incidence sur l’instruction, selon la date à laquelle elles sont déposées.

Source : https://www.village-justice.com/articles/demandes-autorisations-urbanisme-les-incidences-depot-nouvelles-pieces-cours,48233.html

Panneaux photovoltaïques : un ensemble indissociable constituant la toiture du bâtiment et assurant son étanchéité

Posted on 11/12/202325/01/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. , 14 septembre 2023, nº 22-12.989

[…]

Commentaire

La Cour de cassation valide les deux raisonnements adoptés par la cour d’appel. D’une part, les panneaux photovoltaïques sont « un ensemble indissociable constituant la toiture du bâtiment et assurant son étanchéité ». En conséquence, la réalisation défectueuse de l’installation desdits panneaux a provoqué des infiltrations, certes de niveau secondaire, mais compromettant « l’usage du bâtiment à destination de stockage ainsi que la sécurité des personnes en raison de dégradation et des risques de chute de dalles de faux plafonds ». Pour ces raisons, l’impropriété du bâtiment à sa destination est caractérisée et justifie l’application de l’article 1792 du Code civil. D’autre part, les défauts affectant le câblage sont susceptibles de provoquer des incendies. Il y a donc lieu de retenir une atteinte à la solidité du bâtiment et l’application de l’article 1792 du Code civil.

[…]

Pour lire l’intégralité de l’article:

Opérations immobilières, n°160 – Décembre 2023

Les bailleurs de résidences de tourisme doivent prévoir une dérogation expresse aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce pour garantir la durée ferme de leur bail en cas de renouvellement

Posted on 11/12/202325/01/2024 by adaltys

Cass. 3e civ. , 7 septembre 2023, nº 21-14.279

[…]

La Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 7 septembre 2023, fait preuve de pédagogie en rappelant que, en principe, en matière de baux commerciaux, les preneurs disposent de la faculté de délivrer congé à l’expiration de chaque période triennale, en application de l’article L. 145-4 du Code de commerce qui est d’ordre public. La Cour de cassation poursuit en rappelant que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, applicable uniquement aux baux consentis aux résidences de tourisme mentionnées par l’article L. 321-1 du Code du tourisme, et qui prévoit l’impossibilité pour le preneur de délivrer congé avant l’expiration de la durée de neuf années, est également d’ordre public. Poursuivant son objectif de pédagogie, la Cour de cassation indique que, « en l’absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale [prévue par l’article L. 145-7-1 du Code de commerce] s’applique aux baux renouvelés ».

[…]

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Opérations immobilières, n°160 – Décembre 2023

Environnement et urbanisme – Industrie verte : l’accélération des procédures comme mantra pour faciliter les projets

Posted on 27/11/202325/01/2024 by adaltys

Crédit Photo : Le Moniteur

La loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte doit permettre de réindustrialiser le pays et de faire de la France « le futur leader européen » en la matière. A cette fin, le texte comprend des mesures très diverses, allant au-delà des projets industriels verts.

[…]

Consultation du public. Pour cela, la loi crée une nouvelle procédure de consultation du public permettant audit public de s’exprimer en amont, dès la recevabilité du dossier, et non plus à l’issue de la phase d’instruction (art. L. 181-10-1-I du Code de l’environnement [C. env.]). L’instruction du dossier, qui débute désormais après que la demande a été jugée complète et régulière par le préfet, se déroule en deux temps : une phase « examen et consultation » suivie d’une phase « décision » (art. L. 181-9 C. env.). La saisine par le préfet du président du tribunal administratif pour la désignation du commissaire enquêteur doit intervenir dès la réception du dossier, et non plus quinze jours après la fin de la phase d’examen.

Enquête publique. La nouvelle procédure de consultation du public vient remplacer l’enquête publique et la procédure de participation du public par voie électronique (PPVE) qui pouvaient potentiellement s’appliquer. Elle concerne tous les projets soumis à autorisation environnementale et tient lieu de la participation du public au titre de l’autorisation d’urbanisme lorsque celle-ci est requise. En revanche, la loi précise que lorsqu’il doit être procédé, par ailleurs, à une enquête publique préalablement à une autre décision qu’une autorisation d’urbanisme, nécessaire à la réalisation du projet (par exemple une déclaration d’utilité publique [DUP]) et que cette enquête n’a pas encore été réalisée, la consultation du public est organisée par une enquête publique unique (art. L. 181-10 et L. 123-6 C. env.), sauf dérogation accordée par le préfet.

[…]

Réservé aux abonnés.

A lire l’intégralité de l’article dans le Moniteur du BTP du 24 novembre 2023

Immobilier : le contrat pour encadrer les risques liés au changement climatique ?

Posted on 23/11/202325/01/2024 by adaltys

Le secteur immobilier subit et subira selon plusieurs études (et notamment celles de France Assureurs) des changements climatiques majeurs.

Dans un article publié par Décideurs Magazine, les avocats associés du Département Immobilier du cabinet Adaltys, appellent à une « nécessaire contractualisation des risques, afin de sécuriser les opérations immobilières ».

Malgré les tentatives du législateur (le décret tertiaire, la loi climat et résilience et le zéro artificialisation nette), les effets du changement climatique sont déjà visibles partout dans nos territoires.

Dans le Var, la Communauté de communes du Pays de Fayence a adopté un plan d’action pour la sécurisation de l’alimentation en eau dit « Plan Marshall » en appelant de ses vœux à une « pause de l’urbanisme » dans l’attente de la sécurisation de l’alimentation en eau potable.

En Haute-Savoie, la même pause de maîtriser l’urbanisme a été demandé par le Conseil communautaire de la Communauté de communes Rumilly Terre de Savoie.

La question est de savoir comment sécuriser les opérations immobilières ?

« Peut-on trouver dans le changement climatique une excuse à la partielle ou totale inexécution des prestations dont on est débiteur, ou à l’inverse, quand on est créancier, exclure que le changement climatique puisse être invoqué ? ».

La réponse, selon les auteurs, est dans le contrat et l’exercice de contractualisation.

Cliquez ici pour lire l’intégralité de l’article

Podcast #S2 E1 : ZAN : sols en scène

Posted on 30/05/202313/01/2025 by adaltys

Le podcast Le Droit dans ses bottes, en partenariat avec Le Moniteur, revient pour une saison 2, et le premier épisode est maintenant en ligne !

Au micro, interviewés par la journaliste Sophie d’Auzon, notre associé Guillaume Chaineau, spécialiste en droit de l’urbanisme, et Djamel Hamadou, architecte-urbaniste, en charge de la planification urbaine et des opérations d’aménagement à l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est.

L’épisode aborde la problématique de lutte contre l’artificialisation des sols. Nos intervenants vous aident à mieux comprendre le cadre juridique, et réfléchir à sa mise en pratique avec la démarche “d’urbanisme d’anticipation et de dissociation environnementale” imaginée dans le cadre de l’élaboration du PLUI de Grand Paris Grand Est.

Retrouvez l’épisode sur votre plateforme d’écoute préférée :

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Les Matinales de l’Immobilier

Posted on 16/04/202316/07/2025 by adaltys

Session d’avril 2023 : Matinale

Séverine Buffet et Jean-Marc Petit ont échangé sur les évolutions importantes en matière d’autorisations d’urbanisme (jurisprudences / textes). 

Pour retrouver un aperçu de la matinale, c’est ici !

Session d’avril 2023 : 

Hanan Chaoui et Guillaume Chaineau ont échangé sur les évolutions importantes en matière d’autorisation d’urbanisme.

Pour retrouver un aperçu de la matinale, c’est ici !

Articles de 2024 :

Podcast #S1 E5 : La Part-Dieu en mieux

Posted on 18/11/202113/01/2025 by adaltys

Pour ce dernier épisode de la saison, nous nous promenons dans le quartier de la Part-Dieu, le plus grand quartier d’affaires hors Ile de France. Aux abords de la gare éponyme, Jean-Marc Petit et Cyril Delcombel nous ouvrent la boîte à outils juridique qu’il a fallu développer pour rebâtir ce morceau de ville…

Ce projet est remarquable autant par l’échelle géographique que temporelle… Débuté en 2011, le chantier se déroulera probablement jusqu’en 2030 car le quartier de la Part-Dieu est non seulement le coeur économique de la métropole lyonnaise, mais aussi, par sa localisation centrale, un quartier habité qui veut et doit être agréable à vivre pour tous ceux qui le fréquentent qu’ils soient de Lyon ou de passage…

Chaussez vos bottes, nous allons nous faufiler dans les souterrains !

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Podcast #S1 E4 : Bordeaux-Caudéran sans train-train

Posted on 28/10/202113/01/2025 by adaltys

Pour ce quatrième épisode, et avant-dernier de cette saison, nous embarquons pour Bordeaux, avec Hanan Chaoui, avocat associé, pour suivre les aventures d’une association sportive centenaire !

Lauréate d’un appel à projets, l’association est chargée de donner un nouvel avenir à un hall désaffecté, au sein de la gare en activité : un projet sur lequel l’ingéniosité et la vision terrain sont indispensables….

N’attendez plus, laissez-vous bercer le roulis du train et rejoignez-nous à Bordeaux !

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Podcast #S1 E3 : Armorique électrique

Posted on 13/10/202113/01/2025 by adaltys

Pour ce troisième épisode, direction la Bretagne, avec Lucie Paitier, avocat en charge de notre bureau de Rennes, pour jouer à “1,2,3 soleil” sur le toit d’une école !

Nous survolerons des toitures photovoltaïques au sein d’un réseau énergétique intelligent et nous apprendrons plusieurs notions liées à l’autoconsommation, au développement durable et plus encore !

N’attendez plus, rejoignez-nous au pays du soleil, la Bretagne, où quelques gouttes tombent de temps en temps mais puisque nous avons nos bottes, tout ira bien !

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Podcast #S1 E2 : Sur la route d’Hendaye :

Posted on 30/09/202113/01/2025 by Eliott_Markus_Dev

Pour continuer notre saison de podcast aux cinq coins de la France, découvrez notre nouvel épisode qui vous emmène respirer l’air iodé de la route de la Corniche, au Pays basque, menacée par le recul du trait de côte…

Pour ce deuxième épisode, direction Saint-Jean-de-Luz et Hendaye, avec Xavier Heymans, avocat associé (bureau de Bordeaux), pour parler de recul du trait de côte et aménagement du territoire…

Découvrez comment notre avocat intervient au plus près des collectivités, tel un véritable chef d’orchestre, pour trouver les solutions adaptées à la situation !

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