novembre 2025 - Adaltys Avocats

Veille juridique du 24 novembre 2025

Posted on 26/11/202501/12/2025 by adaltys

Publication de la délibération de la Commission de régulation de l’énergie (« CRE ») relative à son instruction de la 1^ère période de l’appel d’offres « centrales sur bâtiments ou ombrières de puissance supérieure à 100 kWc et inférieure à 500 kWc » »

La CRE a proposé de retenir 157 dossiers pour une puissance totale de 43,54 MWc et un prix moyen pondéré de 88,73 €/MWh (inférieur au plafond fixé à 95 €/MWh).

La puissance appelée était de 192 MWc, l’appel d’offres a donc été substantiellement sous-souscrit.

La CRE recommande de confidentialiser le prix plafond de l’appel d’offres, de donner rapidement de la visibilité à la filière sur les volumes appelés en 2026 et d’étendre aux appels d’offres terrestres « classiques » (i.e. au-delà de 500 kWc) la faculté d’autoconsommer librement une part de l’énergie produite.

En raison du volume significatif de dossiers déclarés non conformes, la CRE prévoit d’organiser un webinaire à destination des futurs candidats à l’appel d’offres, afin de présenter et d’expliquer les principaux motifs de non-conformité constatés.

Suppression de l’article 19 du projet de loi de finance pour 2026 portant majoration de l’imposition forfaitaire des entreprises de réseaux (« IFER ») pour les centrales photovoltaïques installées avant 2021

Le 17 novembre 2025, l’Assemblée nationale a rejeté à une large majorité le doublement de l’IFER sur les centrales photovoltaïques mises en service avant le 1^er janvier 2021.

Ce texte prévoyait de porter, pour trois ans, le tarif de l’IFER applicable aux centrales photovoltaïques mises en service avant le 1^er janvier 2021 de 8,51 € à 16,05 € par kW installé.

Nous vous tiendrons informés des éventuelles évolutions lors des prochaines veilles.

Validation partielle de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Dans sa décision n°2025-896 DC du 20 novembre 2025, le Conseil constitutionnel a partiellement validé la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

Pour rappel, comme indiqué dans notre veille du 20 octobre 2025, cette loi précise que l’obligation de solarisation des parcs de stationnement d’une superficie supérieure à 1 500 m² peut désormais être satisfaite en cas de :

solarisation d’au moins 50% de la surface du parking,
plantation d’arbres à canopée large sur cette même surface,
mixte de ces deux solutions, sous réserve que les panneaux photovoltaïques couvrent au minimum 35% de la surface concernée,
mise en place d’un dispositif de production d’énergie renouvelable ne requérant pas l’installation d’ombrières et permettant une production équivalente à celle qui résulterait des ombrières qui auraient été implantées pour respecter l’obligation.

Ces dispositions ont été validées par le Conseil constitutionnel et sont donc appelées à entrer en vigueur dans les prochaines semaines.

Bail commercial : pas de droit de préemption lorsque la vente porte sur plusieurs lots

Posted on 25/11/202525/11/2025 by adaltys

Cass. 3 civ. 19 juin 2025, n° 23-19.292

Le droit de préemption instauré par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a introduit dans le statut des baux commerciaux un droit de préemption similaire à celui qui existait en matière de baux d’habitation.

En effet le droit de préemption issues de la de l’article L.145- 46- 1 du Code de commerce prévoit l’obligation pour le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal lorsqu’il envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire. Ce dispositif prévoit toutefois plusieurs exceptions que la jurisprudence s’attache depuis lors à définir.

Cette question est de tant plus importante que le droit de préemption issu de l’article L.145- 46- 1 du Code de commerce est un dispositif d’ordre public depuis un arrêt du 28 juin 2018…

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Opérations Immobilières | Novembre 2025, n° 179

SCI familiale : un professionnel de l’immobilier exclu du droit De la consommation

Posted on 25/11/202525/11/2025 by adaltys

La jurisprudence a été amenée à préciser les critères permettant de qualifier une SCI, selon les circonstances, donc in concreto, de professionnel de l’immobilier, tant l’influence de cette qualité pèse sur la détermination de ses obligations contractuelles notamment pour l’application de certains régimes de responsabilité en matière de vente d’immeuble par exemple et de garantie des vices cachés. Dans un arrêt publié, la Cour de cassation a jugé qu’« a la qualité de vendeur professionnel une société civile immobilière qui, ayant pour objet l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, a acquis une ferme qu’elle a fait transformer en logements d’habitation dont elle a vendu une partie et loué le reste et a immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière ».

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Opérations Immobilières | Novembre 2025, n° 179

Responsabilité décennale : cause du désordre inconnu, présomption maintenue

Posted on 25/11/202525/11/2025 by adaltys

Cass. 3^ème civ., 11 septembre 2025, n°24-10.139

Selon l’article 1792 du code civil, « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».Le texte se poursuit en précisant qu’une « telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Il en résulte que la responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit.

Dès lors que le désordre présente les critères de gravité décennale (atteinte à la solidité/impropriété à destination) et remplit les conditions préalables permettant d’entrer dans le champ d’application de la responsabilité décennale, comme la réalisation de travaux constituant un ouvrage et l’existence d’une réception des travaux, il existe une présomption de responsabilité de l’entreprise dont les travaux sont en lien avec le désordre, et cela indépendamment de la preuve d’une faute de la part de l’entreprise concernée.

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Opérations Immobilières | Novembre 2025, n° 179

Vente en l’état futur d’achèvement: l’immeuble doit être habitable pour être réputés achevé

Posted on 25/11/202525/11/2025 by adaltys

Cass. 3^ème Civ. 13 février 2025, n° 23-17.755

Aux termes de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est « réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination ».

Dans cette décision, la Cour de cassation réaffirme que l’achèvement est conditionné à l’habitabilité de l’immeuble. En l’espèce, pour que l’immeuble soit habitable, devaient obligatoirement être remis à l’acquéreur les certificats de conformité Consuel et Qualigaz (électricité et gaz), puisque ces certificats étaient préalables à toute ouverture de contrats de fourniture de gaz et d’électricité.

Sur la question de la recevabilité de l’action en garantie des vices apparents, la Cour d’appel avait opéré une confusion entre :

d’une part, les rapports entre le vendeur (et maître d’ouvrage) et ses entreprises, qui régularisent entre eux un procès-verbal de réception éventuellement avec réserves,
et, d’autre part, les rapports entre le vendeur et son acquéreur, dans lesquels il est en pratique régularisé un procès-verbal de livraison, le cas échéant avec réserves.

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Opérations Immobilières | Novembre 2025, n° 179

Achat d’électricité verte : éclairages de la CJUE

Posted on 20/11/202520/11/2025 by adaltys

CJUE 1^er août 2025, aff. C-459/23 (affaires jointes C-422/23, C-455/23, C-459/23, C-486/23 et C-493/23)

Dans un arrêt du 1^er août, la CJUE confirme qu’une entreprise publique de négoce d’électricité est une entité adjudicatrice soumise au droit de la commande publique. L’arrêt vient également préciser les critères de qualification d’un accord-cadre, soulignant l’obligation d’en déterminer le volume maximal. Enfin, la Cour rappelle que l’absence de publicité adéquate d’un marché doit être sanctionnée par la privation d’effets du contrat.

Dans un arrêt du 1^er août 2025, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), saisie de plusieurs questions préjudicielles relatives à la passation d’un contrat pour l’achat de certificats verts par une société polonaise exerçant une activité de négoce, a eu l’occasion de revenir une nouvelle fois sur les notions d’entité adjudicatrice, d’accord-cadre et sur l’absence d’effets des contrats conclus illégalement de gré à gré.

Dans les faits, la société E., dont le Trésor public polonais détient plus de 50 % des actions, exerce une activité de « négoce d’électricité », dit autrement une activité de commercialisation – vente et revente – d’électricité. La société W. est, pour sa part, « active dans le transport et la distribution d’électricité ».

Le 24 février 2011, ces sociétés ont conclu un contrat déterminant les conditions de vente, par la société W. à la société E., de « l’ensemble des droits de propriété résultant de certificats verts »⁽¹⁾. Ces certificats sont des certificats d’origine de l’électricité produite à partir d’une source d’énergie renouvelable, qui permettent d’assurer la traçabilité et la valorisation commerciale de l’électricité d’origine renouvelable.

Précisément, la société E. s’était engagée à acquérir lesdits certificats par l’intermédiaire de transactions de gré à gré. Les conditions de rémunération de la société W. pour la vente des certificats étaient encadrées par l’application d’une formule de prix.

En 2017, après des tentatives infructueuses de renégociation des conditions de prix stipulées contractuellement, la société E. a mis fin à l’exécution des ordres de vente présentés par la société W. Par la suite, la société E. a introduit un recours devant le tribunal régional de Gdansk visant à établir « l’inexistence d’un lien contractuel né de la conclusion du contrat »⁽²⁾conclu avec la société W. La société E. soutenait précisément que ledit contrat avait été conclu « en méconnaissance des règles de passation » applicables aux marchés publics.

La demanderesse a été déboutée de ses demandes, tant par la juridiction de première instance que par la juridiction d’appel, celles-ci ayant jugé que le contrat « ne relevait pas du droit des marchés publics ».

Dans le cadre du pourvoi en cassation de la société E., la Sąd Najwyższy s’est alors interrogée sur l’appréciation portée par les juridictions de premier degré et d’appel sur l’applicabilité du droit des marchés publics au contrat conclu entre les parties.

Outre d’autres interrogations annexes concernant les principes d’inamovibilité et d’indépendance des juges ou encore d’abus de droit, les interrogations portées par la Cour suprême polonaise dans le cadre de ses questions préjudicielles, et sur lesquelles nous nous arrêterons, avaient pour objet de :

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REVUE CONTRATS PUBLICS – N° 269 – Novembre 2025

URL : https://www.moniteurjuris.fr/cp/document/REVUE/CPC269R04S02F07

Veille juridique du 17 novembre 2025

Posted on 19/11/202519/11/2025 by adaltys

Examen du projet de loi DDADUE par le Sénat

Le Sénat examinera en première lecture, à partir de février 2026, le projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne (« DDADUE »), notamment en matière énergétique.

Ce projet de loi intègre plusieurs évolutions, notamment :

La création de zones d’accélération renforcées, c’est-à-dire des zones prioritaires pour le développement des énergies renouvelables, avec la possibilité de mettre en place des sous-zones spécifiques par technologie. Elles seraient intégrées dans les plans climat-air-énergie territoriaux (« PCAET ») et documents stratégiques de façade (« DSF »). Les projets situés dans ces zones seraient dispensés d’étude d’impact environnemental et d’évaluation des incidences Natura 2000, sauf en cas d’impact environnemental transfrontalier. Il n’est toutefois pas prévu de mesure d’accélération de la procédure d’instruction des dossiers ;

La création de zones d’infrastructure de réseau identifiant les projets de réseaux électriques nécessaires à l’intégration des énergies renouvelables. Ces projets seraient exemptés d’évaluation environnementale et pourraient être soumis à un examen préalable simplifié. Un allègement serait également prévu pour les projets sur infrastructures existantes situés hors zone ;

Un remaniement de l’obligation d’équiper ou précâbler les parkings des bâtiments neufs ou rénovés et des bâtiments non-résidentiels existants d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques (« IRVE ») ;

Un remaniement de l’obligation d’intégrer un procédé de production d’énergies renouvelables sur les bâtiments résidentiels et non-résidentiels et sur les bâtiments publics, avec une application progressive entre 2025 et 2030.

Lancement d’une consultation publique de la CRE relative à la valorisation de l’électricité produite par les installations bénéficiant d’un contrat d’obligation d’achat

La Commission de régulation de l’énergie (« CRE ») lance une consultation publique, auprès des acteurs concernés, sur la valorisation à terme de l’électricité produite par les installations soutenues par le régime de l’obligation d’achat en métropole continentale.

Cette consultation publique vise, d’une part, à faire évoluer la méthodologie de calcul de la production sous obligation d’achat intégrée au périmètre de vente à terme d’EDF OA afin d’améliorer la prévisibilité et de limiter la variabilité annuelle des charges de service public de l’énergie (« CSPE »). D’autre part, elle porte sur la création de nouveaux produits à terme, au plus tôt pour l’année de livraison 2027, destinés à mieux refléter le profil de production des installations photovoltaïques.

Les contributions sont attendues par la CRE au plus tard le 26 novembre 2025.

L’association syndicale autorisée,un outil de lutte contre l’érosion côtière

Posted on 18/11/202518/11/2025 by adaltys

Face au recul du trait de côte, les propriétaires riverains de la mer doivent assurer eux-mêmes la protection de leurs biens depuis une loi de 1807, les pouvoirs publics n’étant pas tenus de financer ces ouvrages. L’Association Syndicale Autorisée (ASA), créée en 1983 et régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004, constitue un établissement public administratif permettant aux propriétaires d’un même linéaire côtier de se regrouper pour construire, entretenir et gérer collectivement des ouvrages de défense contre la mer. Ce statut d’EPA offre des avantages substantiels : partage des coûts, accès aux financements publics, facilitation des autorisations administratives, recours à l’expropriation et bénéfice de servitudes. La création d’une ASA, initiée par un ou plusieurs propriétaires ou par le préfet, nécessite une majorité qualifiée et peut s’imposer aux propriétaires opposants, qui disposent toutefois d’un droit de délaissement exercé dans un délai de trois mois. Le fonctionnement de l’ASA est encadré par un régime de droit public strict : marchés publics, comptabilité publique, transmission des délibérations au préfet et contrôle de légalité. Le préfet exerce un contrôle renforcé sur les travaux et peut, en cas de carence grave nuisant à l’intérêt public, mettre l’ASA en demeure, ordonner l’exécution d’office ou substituer l’État ou une collectivité territoriale si les travaux excèdent les capacités de l’association. De nombreuses ASA sont déjà constituées sur le littoral français, notamment en Normandie, en Gironde et en Vendée.

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Pour en savoir plus

Le Moniteur, rubrique Réglementation – Maîtrise d’ouvrage | 14 novembre 2025

https://www.lemoniteur.fr/reglementation/lassociation-syndicale-autorisee-un-outil-de-lutte-contre-lerosion-cotiere.ELFMH55A2BJ25MF2E7RSRPB54Q.html

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Veille juridique du 3 novembre 2025

Posted on 05/11/202505/11/2025 by adaltys

Décret modifiant le seuil d’éligibilité à l’obligation d’achat des installations photovoltaïques sur bâtiments, hangars ou ombrières

Le décret n°2025-1008 du 28 octobre 2025 actualise l’article D. 314-15 du code de l’énergie définissant les seuils permettant de bénéficier de l’obligation d’achat pour la production d’électricité issue d’énergies renouvelables.

Il abaisse le seuil d’éligibilité à l’obligation d’achat des installations photovoltaïques implantées sur bâtiments, hangars ou ombrières situées sur le territoire métropolitain continental à 100 kWc.

Il abroge en conséquence les dispositions du décret n°2025-498 du 5 juin 2025 qui prévoyait un seuil de 200 kWc pour l’éligibilité de ces installations photovoltaïques à l’obligation d’achat.

En substance, le décret n°2025-1008 du 28 octobre 2025 met donc en cohérence l’article D. 314-15 du code de l’énergie avec l’arrêté tarifaire S21, dans sa version en vigueur depuis le 9 octobre 2025.

Nouvelles orientations pour l’instruction des demandes d’agrément « activités » en Ile-de-France

Posted on 03/11/202503/11/2025 by adaltys

L’agrément « activités » constitue une autorisation administrative individuelle délivrée par le Préfet de la région Île-de-France. Il est requis préalablement à toute opération de création de locaux d’activités dans la région. Son régime est défini aux articles L. 510-1 et R. 510-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Les demandes d’agrément sont instruites par la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (DRIEAT) d’Île-de-France. Depuis 2018, la DRIEAT publie des orientations traduisant les objectifs de la politique nationale d’aménagement (notamment ceux de l’article L. 101-2 du Code de l’urbanisme) et de la politique régionale, définie par le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), approuvé par décret n° 2025-517 du 10 juin 2025. Ces orientations concernent certaines typologies d’activités — bureaux, logistique, centres de données — et servent de fondement à l’instruction des demandes d’agrément.

Les premières orientations relatives aux bureaux, publiées en octobre 2018, ont été adaptées en septembre 2021. Elles sont à nouveau actualisées pour tenir compte du contexte local : augmentation de la vacance des bureaux, nécessité de renforcer la mixité urbaine et sociale, rééquilibrage entre logements et bureaux, et prise en compte accrue des enjeux énergétiques et environnementaux.

Ces nouvelles orientations s’appliquent aux demandes d’agrément déposées à compter du 1er novembre 2025, portant sur des opérations à usage principal de bureaux ou de locaux d’enseignement. Elles comportent les évolutions suivantes :

1/ Orientation n° 1 « Résorber ou ne pas aggraver les situations de vacance caractérisée » : Applicable aux communes identifiées comme étant en « situation de vacance caractérisée » (selon une cartographie régulièrement actualisée), cette orientation impose que les extensions significatives de surface de plancher (SDP) de bureaux (> 10 % ou > 500 m²) démontrent un impact neutre ou positif sur la vacance, notamment via :

des « compensations bureaux » (suppression de SDP équivalente dans la commune ou tout autre commune du même territoire présentant une vacance analogue) ; ou
tout autre élément relatif à la planification d’opérations immobilières pertinent.

Les nouvelles surfaces excédant 500 m² devront en outre être réversibles.

2/ Orientation n° 2 « Conforter le principe général de mixité logements/bureaux dans le PAR et le PA » : Sur les terrains de grande taille (hors ZAC, PUP, OIN, zone industrielles ou zone soumise à de fortes pollutions et nuisances), une part minimale de 40 % de SDP logements doit être intégrée.

Cette obligation, auparavant limitée aux opérations de démolition/reconstruction (y compris les réhabilitations lourdes), s’applique désormais également aux constructions neuves.

L’exigence de ciblage des « ménages franciliens résidents » est supprimée.

Le pétitionnaire peut toujours justifier d’impossibilités techniques, économiques ou juridiques. Une alternative admise consiste désormais à rendre les surfaces de bureaux réversibles en logements.

Les périmètres du PAR et du PA sont ajustés.

Dans les communes carencées en logements sociaux, l’agrément peut être refusé si le terrain d’assiette pourrait mieux servir les besoins en logement et en logement social.

3/ Orientation n° 3 « Faciliter les extensions limitées des immeubles de bureaux existants » : La possibilité d’extension de SDP bureaux jusqu’à 10 % sans compensation est maintenue en cas de restructuration ou réhabilitation, notamment pour améliorer la performance énergétique ou la mise aux normes, mais uniquement pour les opérations vertueuses.

Dans les communes et arrondissements parisiens carencés, l’extension est limitée à 500 m².

Les opérations conformes à l’orientation n° 2 ne sont pas soumises à ces limites.

4/ Orientation n° 4 « Cas de développements tertiaires importants sans mixité logements / bureaux » :

Les obligations de compensation sont renforcées : Sont concernées les communes du PAR mais également les communes carencées du PA présentant un déséquilibre logements/bureaux.

Les règles de compensation sont conservées mais précisées :

Compensation logement : 3 fois la SDP bureaux supplémentaire, dans la commune ou le secteur du PAR.
Compensation bureaux : suppression équivalente de SDP bureaux ayant permis la réalisation de logements dans les secteurs de compensation.

Des exceptions pour les opérations situées en ZAC, PUP, OIN, ou en zones industrielles/polluées sont intégrées.

Dans les zones de vacance de bureaux, les compensations doivent se traduire par la suppression de bureaux et la création de logements.

Des exceptions pour les opérations situées en ZAC, PUP, OIN, ou en zones industrielles/polluées sont intégrées.

Dans les zones de vacance de bureaux, les compensations doivent se traduire par la suppression de bureaux et la création de logements.

5/ Orientation n° 5 « S’assurer de la contribution des opérations de bureaux aux enjeux énergétiques, environnementaux et climatiques » : Nouvelle orientation imposant aux projets de justifier leur performance énergétique, leurs émissions de gaz à effet de serre et leur impact environnemental sur l’ensemble du cycle de vie, en précisant :

le choix d’implantation ;
la justification technique, économique et environnementale permettant de comparer le scenario d’une démolition / reconstruction avec celui d’une réhabilitation ;
les dispositions permettant de limiter l’emprise au sol ;
les leviers déployés en termes de mutualisation et/ou de réversibilité ;
pour les travaux sur existant, le niveau de réduction des consommations d’énergie visée selon le dispositif Eco-Energie tertiaire aux environs 2030, 2040, 2050 ;
les performances énergétiques et environnementales des bâtiments rénovés ou construits.

6/ Orientation n° 6 « Accompagner les opérations de création de locaux d’enseignement et de logements à destination des étudiants » : Nouvelle orientation imposant, au-delà de 2.000 m² de SDP de locaux d’enseignement créés (par transformation ou construction neuve), que les projets permettent de loger environ 25 % des étudiants accueillis, dont un tiers en logements sociaux, soit :

dans l’opération ;
dans la commune du projet ;
ou, à défaut, dans une commune proche où l’offre de logements étudiants doit être développée.

Les surfaces de bureaux transformées en locaux d’enseignement ne pourront pas être utilisées comme compensation bureaux ou logements dans d’autres projets soumis à agrément.

L’orientation dédiée aux opérations situées dans les OIN de La Défense, de Nanterre et de la Garenne Colombes est supprimée.

Vous trouverez ci-joint la fiche repère relative aux demandes d’agrément de bureaux et locaux d’enseignement – Septembre 2025