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Étiquette : loyer

Valeur(s) locative(s)

Posted on by Hanan Chaoui
Valeur(s) locative(s) :

 

Lors de la conclusion initiale des baux commerciaux, les parties sont libres de fixer le loyer.

Toutefois, en cours de bail ou lors des renouvellements, lorsque les parties décident de s’en remettre à une fixation judiciaire du loyer (parce qu’elles ne trouvent aucun terrain d’entente), la valeur locative est encadrée et définie par l’article L145-33 du Code de commerce (sauf clause contractuelle contraire).

Or la particularité de cette valeur locative définie par l’article L145-33 du Code de commerce (également dénommée valeur locative dite « statutaire »), est d’être différente et surtout inférieure à la valeur locative de marché.

Une des principales explications de cette différence tient au fait que :

– la valeur locative statutaire est notamment fixée en fonction des références amiables, judiciaires ou des nouveaux baux,

– alors que la valeur de marché ne tient compte que des prix du marché, sans tenir compte des fixations judiciaires.

L’existence de deux définitions de la valeur locative doit donc être maîtrisée en vue de la négociation équilibrée d’un bail ou même en vue d’un achat immobilier.

En effet, le futur acquéreur d’un local loué doit prendre conscience, afin d’éviter toute déconvenue, que la rentabilité qu’il recherche doit être envisagée, si les locaux sont déjà loués, au regard de la valeur locative statutaire et non uniquement au regard de la valeur locative de marché.

Clauses d’indexation : le feuilleton continue !

Posted on by Hanan Chaoui

« Les clauses d’indexation contenues dans les baux commerciaux génèrent un lot important de contentieux.

La principale raison tient au fait que les clauses d’indexation doivent respecter les dispositions du Code Monétaire et Financier qui relèvent de l’ordre public de direction.

Parmi ces règles impératives, la principale tient au fait que la période d’indexation des loyers doit être strictement identique à la période de variation des indices.

L’idée, en substance, c’est que lorsque le loyer est indexé au bout d’une année, l’évolution des indices doit être annuelle.

Le but est d’éviter le « phénomène de rattrapage », qui verrait un loyer indexé au bout d’une année, en prenant en compte une évolution des indices sur an et demi.

Après le feuilleton des clauses d’indexation comportant un indice de base fixe et les clauses d’indexation variant uniquement à la hausse, les juridictions se penchent désormais sur les clauses d’indexation comportant un loyer plancher.

Il s’agit notamment des clauses d’indexation prévoyant que l’indexation ne peut pas aboutir à ce que le loyer soit inférieur au loyer de base.

Par un arrêt du 31 mai 2017, la Cour d’appel de Paris a considéré qu’une telle clause n’était pas, en principe, conforme aux dispositions du Code monétaire et financier.

La cour d’appel a toutefois considéré que cette clause était détachable de la clause d’indexation et que seule cette stipulation prévoyant cette limitation devait être réputée non écrite.

Dans un précédent arrêt du 20 janvier 2016, la cour d’appel de Paris avait eu un raisonnement différent en considérant que le fait même de prévoir que la clause d’indexation ne peut pas conduire à ce que le loyer soit fixé à un montant inférieur au loyer de base initial, n’était pas contraire aux dispositions du Code monétaire et financier.

A suivre… »