Podcast #S5 E5 : C’est la crise, rénovons ! 

Dans ce dernier épisode de la saison, Hanan Chaoui, avocate associée spécialisée en droit immobilier, et Vianney Raskin, fondateur de l’entreprise Citron, décortiquent les obstacles, mais surtout les opportunités, pour entreprendre sans attendre la rénovation des bâtiments existants. 

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Veille juridique du 22 novembre 2024

Publication du décret n°2024-1023 du 13 novembre 2024 portant application de l’article 40 de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables.

Ce décret précise les contours de l’obligation de solarisation des parkings : définition du calcul de la superficie assujettie à l’obligation, détermination des critères d’exonération, des modalités de démonstration de leur respect et des sanctions applicables (20 000 euros par an pour les parkings de plus de 1 500 m2 et 40 000€ par an pour les parkings de plus de 10 000 m2). Il simplifie également les démarches administratives en permettant aux installations de moins de 3MWc de faire l’objet d’une déclaration préalable au lieu d’un permis de construire en dehors des zones protégées. Il fixe enfin les dates butoirs pour remplir ces obligations au 1er juillet 2026 pour les parkings de plus de 10 000 m2 et au 1er juillet 2028 pour ceux de plus de 1 500 m2.

Une analyse exhaustive d’Adaltys Avocats paraîtra dans le moniteur de janvier 2025.

Publication de la délibération n°2024-195 de la Commission régulation de l’énergie du 24 octobre 2024 portant avis sur le projet d’arrêt « petit sol »

La CRE a rendu un avis globalement favorable sur le projet d’arrêté, moyennant certaines recommandations s’agissant des conditions d’éligibilité des installations (renforcer les conditions de nouveauté, interdire la vente d’électricité avant la prise d’effet du contrat, etc.), la bonne intégration des installations bénéficiaires dans le système électrique (avancer la baisse du seuil de l’obligation d’achat à 200 kWc, ne pas permettre la possibilité de valoriser l’électricité en autoconsommation collective en période de prix négatifs pour pouvoir bénéficier de la prime pour prix négatifs, etc.), la prime à l’excellente environnementale (baser le plafonnement de l’attribution de la prime sur une estimation de primes déjà accordées, piloter l’attribution de la prime à un rythme trimestriel, introduire une clause de revoyure, etc.).

Amendement au projet de loi de finances pour 2025 relatif aux périodes de prix négatifs

Le gouvernement a introduit, dans le projet de loi de finances pour 2025 transmis au Sénat, un amendement visant à neutraliser le phénomène des prix négatifs en permettant de revoir les conditions contractuelles des installations renouvelables existantes sous obligations d’achat ou complément de rémunération. Ces installations devront pouvoir être arrêtées en échange d’une compensation, dont les modalités seront précisées par arrêté.

Seules les installations au-dessus d’un certain seuil de puissance, à définir par filière, seraient concernées.

Amendement au projet de loi de finances pour 2025 visant à exonérer les opérations d’autoconsommation collective du droit d’accise sur l’électricité

Un amendement visant à exonérer les opérations d’autoconsommation collective du droit d’accise sur l’électricité, dans les mêmes conditions que celles applicables aux opérations d’autoconsommation individuelle, a été discuté en première lecture devant l’Assemblée nationale.

Il a été convenu qu’il soit retiré afin de s’assurer de sa conformité au droit européen. Il doit être retravaillé avec le gouvernement qui, sous cette réserve de conformité au droit européen, n’y est pas opposé sur le principe.

Amendement au projet de loi de finances pour 2025 visant à appliquer le taux de TVA réduit de 5,5€ aux installations photovoltaïques en autoconsommation de moins de 9kWc

Un amendement visant à étendre l’application du taux de TVA réduit de 5,5% à la fourniture et à la pose des installations photovoltaïques en autoconsommation jusqu’à 9 kWc dès lors qu’elles sont associées à un dispositif de pilotage des usages domestiques synchronisant la consommation (chauffage, eau chaude, borne de recharge) avec la production solaire, ou à l’installation d’une batterie physique a été adopté par l’Assemblée nationale en première lecture.

Des réserves ont néanmoins été émises lors des premières discussions devant le Sénat.

Amendements au projet de loi de finances pour 2025 visant à reconduire la contribution sur la rente inframarginale

Pour le moment, les amendements prévoyant de reconduire et renforcer la contribution sur la rente inframarginale ont été rejetés.

Le lotissement avec commercialisation anticipée des lots par tranche consacré par décret

Le décret n° 2024-1043 du 18 novembre 2024 portant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme, publié au JO du 20 novembre 2024 consacre la possibilité (i) de réaliser des travaux autorisés par un permis d’aménager (PA) et (ii) de commercialiser de manière anticipée les lots par tranche.

Pour rappel, en matière de lotissement, il est possible de consentir des promesses de vente ou de location dès la délivrance de l’autorisation de lotir (art L. 442-4 c. urb.).

Toutefois, la vente ou la location des lots ne peut intervenir qu’une fois les travaux prescrits par l’autorisation de lotir réalisés, sauf exceptions :

  • l’autorisation donnée dans PA ou un arrêté ultérieur de différer les travaux de finition pour éviter leur dégradation pendant les travaux de construction des bâtiments, subordonnée à :
    • l’engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais fixés par l’arrêté et,
    • si le lotisseur n’est pas une collectivité publique :
      • la consignation en compte bloqué, d’une somme équivalente à leur coût, fixé par l’arrêté, ou
      • la production d’une garantie d’achèvement des travaux,
  • la production d’une garantie d’achèvement des travaux (art R. 442-13 c. urb.).

Le décret du 18 novembre 2024 assouplit la possibilité de commercialiser les lots de manière anticipée, en prévoyant que celle-ci peut s’effectuer par tranche, en vertu d’une garantie d’achèvement des travaux de cette tranche.

Ainsi, sur demande du pétitionnaire, le PA ou un arrêté ultérieur autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l’exécution des travaux prescrits par le PA au titre d’une tranche, sous réserve de justifier d’une garantie d’achèvement des travaux de la tranche en cause.

Le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) au titre d’une tranche, accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser, permet alors de lever la garantie de cette tranche et d’autoriser le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante (nouvel art. R. 442-13-1 c. urb).

En pratique, si le PA prévoit 3 tranches de travaux :

  • PA + Garantie Tranche 1 → Commercialisation Tranche 1 → Travaux Tranche 1
  • Dépôt DAACT Tranche 1 + Garantie Tranche 2 → Commercialisation Tranche 2 → Travaux Tranche 2
  • Dépôt DAACT Tranche 2 + Garantie Tranche 3 → Commercialisation Tranche 3 → Travaux Tranche 3

Dans cette hypothèse :

  • le dossier de demande de PA est complété par :
    • un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux ;
    • une attestation de la garantie à fournir au titre de la 1ère tranche (nouvel art. R. 442-6, c) c. urb.)
  • la DAACT est alors accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser (art R. 462-3 c. urb.).

Ce mécanisme du PA avec commercialisation anticipée par tranche s’appliquera aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 20 décembre prochain (30 jours suivant la publication du décret).

Le décret prévoit également qu’à compter du 1er janvier 2025, toutes les personnes morales devront adresser, dans les communes de plus de 3.500 habitants, les demandes de permis ou les déclarations préalables par voie électronique  (nouvel art. R. 423-2-1 c. urb.).

Classement Risques industriels & contentieux de la responsabilité 2023

Notre classement dans Décideurs Magazine, mettant en lumière notre expertise dans le domaine de la Promotion & Construction.


Notre équipe se démarque dans 1 catégorie, bravo à elle !



🏆 Catégorie « Forte notoriété » en Responsabilité du fait des produits

🏆 Catégorie « Forte notoriété » en Sinistres et contentieux des assurances

Classement Décideurs Promotion & Construction 2024

Notre classement dans Décideurs Magazine, mettant en lumière notre expertise dans le domaine de la Promotion & Construction.


Notre équipe se démarque dans 1 catégorie avec une évolution en Promotion Immobilière passant de “Forte notoriété” à “Excellent”.



🏆 Catégorie « Excellent » en Contentieux de la construction

🏆 Catégorie « Excellent » en Conseil et contrat

🏆 Catégorie « Excellent» en Promotion Immobilière 

Classement Décideurs Promotion & Construction 2023

Notre classement dans Décideurs Magazine, mettant en lumière notre expertise dans le domaine de la Promotion & Construction.


Notre équipe se démarque dans 2 catégories, bravo à elle !



🏆 Catégorie « Excellent » en Contentieux de la construction

🏆 Catégorie « Excellent » en Conseil et contrat

🏆 Catégorie « Forte notoriété » en Promotion Immobilière 

Classement Décideurs Contentieux & Arbitrage 2024

Nouveau classement de Décideurs Magazine, mettant en lumière notre expertise dans le domaine du contentieux et de l’arbitrage.


Notre équipe se démarque dans une catégorie, bravo à elle !



🏆 Catégorie « Forte notoriété » en droit pénal des affaires : Sylvie Le Damany

Codification de certaines dispositions règlementaires dans le CGFP

Depuis le 1er mars 2022, le code général de la fonction publique est venu remplacer les quatre lois qui composaient depuis 1983, le statut général (loi du 13 juillet 1983, loi du 11 janvier 1984, loi du 26 janvier 1984 et loi du 9 janvier 1986). Cette codification ne portait que sur les dispositions législatives.

Par décret n° 2024-1038 du 6 novembre 2024, publié au JO du 19 novembre, certaines dispositions réglementaires du statut général sont codifiées. Sont concernées les dispositions relatives ;

  • A certains droits dont disposent les agents publics (droit syndical, droit de grève, informations et règles essentielles relatives à l’exercice des fonctions, etc.)
  • A certaines obligations auxquelles sont tenus les agents publics (déclarations d’intérêts et de situation patrimoniale, gestion des instruments financiers, cumuls d’activités)
  • Aux référents déontologues et laïcité
  • Aux protections et garanties dont bénéficient les agents publics (contre les discriminations, pour l’égalité entre les femmes et les hommes, protection fonctionnelle, dispositifs d’alerte et de signalement, dossier individuel, etc.)
  • Au dialogue social (élections professionnelles au sein des CAP, CCP, CST ; règles de fonctionnement et de mise en place de ces instances, garanties des déchargés de fonctions, congés et facilités accordés aux OS, aux représentants syndicaux et aux agents, négociation et accords collectifs, etc.).

Cette codification prendra effet au 1er février 2025.

Fixation du point de départ de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Cass. 3e civ. 11 juillet 2024, n°22-22.58

La Cour de cassation rejette les prétentions de Monsieur B et juge que “conformément à l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le financier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter”.

La Cour de cassation applique ainsi le principe prévu par l’Arctique 2024 du code civil selon lequel le point de départ de la prescription de l’action au paiement ou en restitution est la date l’exigibilité de la créance […]

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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La nécessité de démolition-reconstruction de l’ouvrage n’est pas obligatoirement liée à un dommage décennal.

Cass. 3ème civ. 6 juin 2024 n° 23 11.336

Dans la continuité de sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation considère que les non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs résultant de l’art 1792 du Code civil.

En effet, aux termes de l’article 792 du Code civil. tout constructeur d’un ouvrage est responsable des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent  la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ces éléments constitutifs ou l’un de ces éléments d’ équipements le rendent  impropre à sa destination

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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Règle d’application des amendes civiles en cas de location Airbnb

Cass. 3e civ.  11 juillet 2024 n° 23-13.789  et n° 22-24.020

La Cour de cassation censure dans les deux arrêts la condamnation in sodium des propriétaires indivis au paiement d’une amende civile,  même en présence d’une infraction caractérisée au motif que l’amende civile constitue  « une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière  à toute condamnation in sodium […] ».

C’est le même raisonnement qu’elle a adopté dans le second arrêt commenté en ce qui concerne  la condamnation solidaire des propriétaires indivis à l’amende civile de 25 000 €. Cependant,  la Cour de cassation rejette les arguments du locataire en ce qui concerne le montant maximum de la pénalité.

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

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Niche fiscale Airbnb :  annulation de la doctrine administrative

CE, 8 juillet 2024, n° 492382.

Cette décision du Conseil d’État qui était attendue, vient donc annuler la doctrine administrative qu’il n’était pas compétente pour ajouter à la loi. Pour autant, cette décision restera réalité sans grand pratique dans la mesure où il se trouve dépourvu rétroactif.

Cela peut surprendre, au regard de l’effet rétroactif en principe attaché à l’annulation pour excès de pouvoir.

Le droit fiscal présente toutefois une spécificité qui commande l’aménagement des effets d’une telle annulation, à savoir l’article L. 80 A  du livre des procédures fiscales (LPF). En effet, cet article permet au contribuable de se prévaloir d’une doctrine administrative publiée ou formellement admise par l’administration au moment où il en a fait application, bien que cette doctrine soit ultérieurement devenue illégale par l’effet d’un changement d’interprétation administrative des textes.

Pour en savoir plus :

Opérations immobilières, N° 169 – Novembre 2024

Souhaila Kabouche & Hanan Chaoui

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Quentin Chassany, nouvel associé à Marseille

Fondé en 2019, le cabinet marseillais compte désormais 3 associés et 7 collaborateurs. En parallèle de l’activité qu’il exercera en contrats publics, Quentin Chassany développera l’activité urbanisme du bureau, et viendra renforcer le pôle immobilier, l’un des plus importants du cabinet (10 associés, 13 collaborateurs).

« L’arc méditerranéen regorge de problématiques spécifiques en urbanisme »

Dans les zones du littoral, et particulièrement sur l’arc méditerranéen, de multiples problématiques se concentrent. C’est en partant de ce constat que Quentin Chassany a souhaité apporter à ses clients un accompagnement plus large, en intégrant le cabinet pluridisciplinaire Adaltys.

Précédemment installé à Montpellier, Quentin Chassany rejoint le bureau Adaltys de Marseille pour se rapprocher de sa clientèle, installée notamment dans les Bouches du Rhône, le Var et la Corse, et composée de collectivités comme d’entreprises intervenant dans les secteurs du bâtiment, des infrastructures et du transport.

« Accompagner l’aménagement du territoire de façon transversale m’a conduit à acquérir une double compétence en droit de l’urbanisme et en contrats publics »

L’aspect très pratique de ces matières est pour lui un marqueur très important  « Travailler sur des projets opérationnels, avoir la réalisation devant ses yeux, c’est la concrétisation de son travail et la satisfaction d’apporter sa pierre à l’édifice». 

« Je n’envisage pas le métier d’avocat sans une approche entrepreunariale »

L’évolution constante des dispositifs légaux, notamment en droit de l’urbanisme, nécessite une veille pointue et un accompagnement quotidien des clients, qui correspond à sa façon de travailler. « Tisser des liens de confiance à travers la proximité et la disponibilité, c’est ma marque de fabrique. Plutôt que de longs discours techniques, je prône le pragmatisme à travers l’écoute du besoin et la mise en place de solutions innovantes et opérationnelles. »

Adaltys : l’envie d’y revenir

Après un passage chez Adamas/Adaltys en 2015-16, Quentin Chassany a quitté Lyon pour s’installer à Montpellier où il a pu développer son activité en tant qu’associé et cerner les enjeux spécifiques de la région. Intégrer Adaltys est un retour aux sources puisque les liens tissés avec les équipes se sont maintenus à travers les années : « Chez Adaltys, outre la compétence des associés, j’avais été marqué par leur humanité. C’est avec un grand plaisir que j’intègre ce cercle des associés ». Il souhaite contribuer au dynamisme qui anime le cabinet depuis plusieurs années (restructuration juridique, nouvelle identité, collectif d’associés renouvelés), et le place aujourd’hui parmi les cabinets de référence.

Ils en parlent…

INITS

INITS est une société de conseil spécialisée dans l’accompagnement des entreprises de biotechnologie. Leur mission est de soutenir le développement de médicaments innovants ayant un impact significatif sur la vie des patients. Ils offrent des services de consulting et de bioproduction pour les essais précliniques et cliniques.

Adaltys a assisté INITS dans la réalisation d’un BEFA pour des locaux sur-mesure de 3 200 m², dédiés à la bio-production de médicaments expérimentaux.

Promoteur : ICADE

Futur bailleur : consortium constitué du Crédit Agricole et de la Caisse des Dépôts et consignations

Période: 2024

« Hanan Chaoui a été un soutien clé pour le succès de notre projet ! Son implication et son soutien sans faille nous ont permis la conclusion d’un BEFA portant sur un immeuble de 3200m² construit spécifiquement pour répondre à notre projet de mise en place d’un modèle innovant pour la bio-production de médicaments expérimentaux. Indépendamment de son expertise juridique, elle a su mener les négociations raisonnées et équilibrées avec les différents partenaires de cette opération de VEFA/ BEFA. »

Amel Hadri, CEO – INITS

Épisode 4 : Performance énergétique : tiers-fi gagnant

Pas de jackpot à la clé, mais un outil juridique désormais accessible pour aider les acteurs publics à relever le défi de la rénovation énergétique !

Au micro de Sophie d’Auzon, Philippe Nugue, avocat associé expert en droit public, et Laurent Parnois, directeur et consultant associé chez Finance Consult, vous présentent son fonctionnement et ses avantages. 

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Accompagnement d’un établissement public dans le cadre d’un projet de réhabilitation et de mise à disposition d’un bâtiment.

Rédaction d’une consultation sur le montage juridique du projet immobilier, d’ autorisation d’occupation du domaine public de l’établissement, ainsi que des contrats privés de mise à dispositions du bâtiment à des entreprises privées.

Épisode 3 : Le promoteur et le hérisson 

Dans cet épisode, Xavier Heymans, avocat associé et responsable du bureau de Bordeaux, nous plonge dans l’univers de la faune, de la flore et des espèces protégées ainsi que leurs habitats. Il met en lumière comment la présence de ces petits habitants peut compliquer la réalisation d’un projet et partage les meilleures pratiques pour gérer ces situations. 

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Adaltys Avocats
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