Un syndicat de copropriétaires avait assigné la société venderesse d’un immeuble réhabilité — ainsi que son assureur et le diagnostiqueur ayant annexé un rapport aux actes de vente — en paiement de travaux de réfection de la toiture, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La cour d’appel de Paris avait rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la venderesse et son assureur, au motif que l’action en réparation exercée de manière autonome — c’est-à-dire sans demande concomitante de résolution ou de diminution du prix — devait être soumise au délai de droit commun de 5 ans prévu à l’article 2224 du Code civil, et non au délai biennal de l’article 1648.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative et casse l’arrêt d’appel[1]. Au visa des articles 1641, 1645 et 1648, alinéa 1er, du Code civil, la Haute juridiction énonce que : « si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions de l’article 1648 du code civil».

La solution n’est pas inédite dans son principe : l’autonomie procédurale de l’action indemnitaire sur le fondement de l’article 1645 est admise de longue date[2]. La Cour de cassation a simplement confirmé le régime temporel de cette action : l’autonomie procédurale ne saurait emporter autonomie prescriptive.

La décision s’inscrit dans la continuité de l’importante réforme jurisprudentielle opérée par la Chambre mixte le 21 juillet 2023[3], qui avait unifié les points de départ du délai biennal de l’article 1648 et du délai-butoir de vingt ans de l’article 2232, en les faisant courir, respectivement, à compter de la découverte du vice et du jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

[1] Cass. civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 23-22.295 

[2] Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13.176 

[3] Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-19.936 et n° 21-17.789