CE, 10 février 2025, n° 491009, mentionné aux Tables
Par une décision du 10 février 2025, le Conseil d’Etat précise (i) que le seuil de 800 m² de déclenchement de l’obligation de réaliser des logements sociaux dans les communes carencées ne s’applique qu’aux surfaces de plancher à destination d’habitation, sans tenir compte des surfaces dédiées aux autres destinations du projet et (ii) que la proportion de 30 % de logements sociaux s’applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble.
Une société a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction d’un immeuble collectif de 10 logements, 3 commerces et 11 parkings, pour une surface de plancher (SDP) totale de 934 m², répartie comme suit :
sur un terrain situé sur le territoire de la commune de Saint-Maur-des-Fossés, faisant l’objet d’un arrêté de carence en logements locatifs sociaux.
Le PC a été refusé par la préfète du Val-de-Marne, compétente en l’espèce en raison de l’état de carence, au motif qu’il ne respecterait pas l’obligation de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme de réaliser des logements sociaux.
Pour rappel, aux termes de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme : « conformément à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L’autorité administrative compétente de l’Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération ».
Le TA de Melun annule toutefois le refus de PC, considérant que le seuil de 800 m² doit s’appliquer aux surfaces dédiées aux logements, à l’exclusion des surfaces dédiées aux autres destinations du projet. En l’espèce, la SDP à destination d’habitation n’excédant pas 800 m², le projet n’était donc pas soumis à l’obligation de réaliser des logements sociaux.
Le Conseil d’Etat, saisi par le ministre, confirme la solution du TA de Melun et rejette le pourvoi.
Il précise ainsi que, dans les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de carence :
Si ces clarifications sont bienvenues, le Conseil d’Etat aurait pu saisir l’occasion pour renvoyer expressément aux destinations et sous-destinations des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme et non à l’ « usage d’habitation » pour l’appréciation du seuil de 800 m², mais aussi pour définir la notion de « logements familiaux ».
