Article publié au sein de la Revue « Argus de l’Enseigne », novembre 2020

Les baux commerciaux sont consentis pour une durée minimum de neuf années. Le preneur dispose, quant à lui, de la possibilité de délivrer un congé à l’issue de chaque période triennale, en application de l’article L145-4 du Code de commerce
Suite à la réforme issue de la loi n° 85-1408 du 30 décembre 1985, le preneur a pu renoncer à sa faculté de délivrer un congé à l’issue d’une période triennale ¹.
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a supprimé cette possibilité. Désormais, le preneur ne peut plus, en principe, renoncer à sa faculté de résiliation triennale du bail, sauf dans les quatre exceptions expressément prévues par l’article L145-4 du Code de commerce ².
Pour autant, quelle est l’étendue des obligations d’un locataire, en cours de période triennale, notamment lorsque le bailleur reloue les locaux après le départ anticipé du preneur ?

L’arrêt rendu le 10 septembre 2020 par la Cour de cassation (Cass. 3ème civ. n°19-16184, inédit) apporte à cet égard un éclairage complémentaire.

La décision de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 29 janvier 2019, n°17-04112), qui a tenu compte du préjudice effectivement subi par le bailleur (1) a été censurée par la Cour de cassation, dans le cadre d’une logique contractuelle (2).

1°- L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles et la prise en compte du préjudice subi par le bailleur

Un rapide rappel des faits d’espèce s’impose : un crédit-preneur consent un contrat de sous-location à un laboratoire d’analyses médicales.

Dans le cadre de ce contrat de sous-location, le crédit-preneur s’était engagé à consentir au laboratoire d’analyses médicales un bail commercial, lorsqu’il deviendrait propriétaire des murs à l’échéance fixée par le contrat de crédit-bail, à savoir le 31 mai 2014.

Par courrier en date du 23 juillet 2014, le laboratoire d’analyses médicales adresse un courrier à l’ancien crédit-preneur, devenu propriétaire, afin de demander l’établissement d’un bail commercial à effet rétroactif du 1er juin 2014, conformément à la promesse de bail qui avait été conclue dans le cadre du contrat de sous-location.

Un désaccord est ensuite intervenu sur les charges et conditions contenues dans le projet de bail transmis par le bailleur, de sorte que le preneur a refusé de signé le bail commercial.

Par la suite, le preneur a quitté les locaux le 21 mai 2015, sans qu’un bail écrit n’ait été régularisé entre les parties et sans qu’il ait délivré un quelconque congé.

Le bailleur a alors assigné le preneur en paiement des loyers entre le 1er juin 2014, correspondant à la date de prise d’effet du bail visé dans la promesse contenue dans l’acte de sous-location, et le 31 mai 2017, correspondant au terme de la première période triennale.

Par un arrêt du 29 janvier 2019, la Cour d’appel de Versailles a retenu l’existence d’un contrat de bail commercial, tout en rejetant la demande de paiement des loyers du bailleur, au motif que ce dernier avait reloué les locaux et qu’il n’avait subi aucune perte de loyer du fait de l’existence de ce nouveau locataire et de l’absence de vacance des locaux.
Cette décision s’inscrit dans la lignée d’un précédent arrêt de la Cour d’appel de Paris qui avait considéré que le preneur ayant décidé de quitté les lieux avant le terme de son bail ou l’échéance d’une période triennale, n’était redevable que de la différence entre le loyer que le bailleur aurait dû percevoir et celui qu’il a effectivement perçu avec un autre locataire (CA Paris, 16ème ch. B, 12 mars 1999). En l’absence de pourvoi, cette décision de la Cour d’appel de Paris est devenue définitive.

Tel n’est pas le cas de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 29 janvier 2019 qui a été censuré par la Haute juridiction.

2°- L’arrêt de la Cour de cassation et la prévalence de la logique contractuelle

Dans le cadre des débats intervenus devant la Haute juridiction, la validité du bail qui n’a pas été signé et à propos duquel une contestation existait en appel (le preneur contestait les charges et conditions contenues dans le projet de bail transmis par le bailleur), n’a pas été évoquée.

La seule question soumise à la Cour de cassation était de savoir si la Cour d’appel pouvait retenir l’existence d’un bail commercial, tout en déboutant le bailleur de ses demandes visant à percevoir les loyers dus contractuellement.

La position de la Cour de cassation est, sur ce point, claire : elle censure l’arrêt de la Cour d’appel au motif que celle-ci a violé les dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce.

La Cour de cassation considère ainsi que la signature d’un nouveau bail avec un autre laboratoire d’analyses médicales n’est pas de nature à dispenser le preneur initial de régler les sommes dues en application du contrat de bail qui demeure applicable :

« […] en l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par la locataire, six mois à l’avance, la conclusion du nouveau bail, conclu entre les parties le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juin 2014 et portant sur les locaux délaissés, était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement du loyer dû au titre du premier bail ».

Il s’agit d’une stricte application du droit des contrats.

En effet, la logique de cette décision de la Cour de cassation semble de considérer qu’à partir du moment où le bail commercial n’est pas remis en question en lui-même et qu’il continue de courir en l’absence de congé régulier, le preneur est tenu de se conformer aux dispositions du bail, en réglant notamment les loyers et accessoires dus en vertu du bail.

Il s’agit toutefois d’une sanction sévère pour le locataire qui se voit contraint de régler un loyer, alors que le bailleur a déjà perçu un loyer auprès d’un autre locataire.

Il convient d’établir un parallèle avec la jurisprudence applicable en matière de travaux de remise en état. En effet, la question qui s’était posée était de savoir s’il y avait lieu d’appliquer le droit des contrats, et donc la réparation stricte du préjudice prévu par le contrat ³, ou le droit de la responsabilité et une réparation due uniquement en cas de préjudice.

En l’espèce, dans la mesure où la question des travaux de remise en état intervient après la restitution des locaux et le terme du contrat, la Cour de cassation a finalement considéré qu’il y a eu lieu d’appliquer le droit de la responsabilité et de réparer le préjudice uniquement s’il était démontré et s’il y avait un lien de cause à effet avec une faute de locataire ⁴.

Dans le cadre du présent arrêt du 10 septembre 2020, la logique contractuelle prévaut puisque le bail commercial est toujours en cours et n’a pas pris fin.

C’est pourquoi la Cour de cassation considère que le preneur initial est tenu de régler les sommes dues en exécution du bail, sans se positionner sur le terrain du droit de la responsabilité et du préjudice y afférent.

Une question demeure toutefois.

La contrepartie du loyer consiste, pour le bailleur, à mettre à la disposition du preneur les locaux loués. En présence d’une situation similaire, le preneur initial pourrait opposer au bailleur l’exception d’inexécution liée au fait qu’il ne peut plus avoir accès aux locaux, qui sont désormais loués à un tiers. La Cour d’appel de Versailles avait validé un tel raisonnement et débouté le bailleur de sa demande de paiement des loyers ⁵.

Cet arrêt n’a toutefois pas fait l’objet d’un pourvoi devant la Cour de cassation.

Il sera donc intéressant de voir comment la (même) Cour d’appel de Versailles, autrement composée, se positionnera suite au renvoi ordonné par l’arrêt non publié de la Cour de cassation du 10 septembre 2020. Affaire à suivre.

Hanan CHAOUI
Docteur en droit, spécialiste en droit immobilier
Avocat associé
DELCADE, société d’avocats

↑¹ En effet, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article L145-4 du Code de commerce disposait : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L145-9 ». Les parties pouvaient ainsi, dans le cadre d’un accord global, déroger au classique cadencement « 3/6/9 » du bail commercial et convenir d’une durée ferme du bail supérieure à trois ans.

↑² Ces exceptions correspondent aux quatre cas suivants : – les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ; – les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, à savoir les locaux monovalents ; – les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ; – les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts.”

↑³ Cass. 3ème civ, 30 janvier 2002, n° 00-15784 ; arrêt « société Bolmont ».

↑⁴ Cass. 3ème civ, 3 décembre 2003, n° 02-18033 ; arrêt « SCI Place St Jean » : « Des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ».

↑⁵ CA Versailles, 12ème ch. 2ème sect. 24 juin 2010.