Annulation de la vente d’un bien qui ne peut être loué

La vente  à une SCI d’un appartement destiné à la location peut être annulée s’il apparait que le local ne respecte pas la réglementation en vigueur. Ceci alors même que l’acheteur est une SCI dont l’objet social porte sur “l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers”.

Pour obtenir l’annulation de la vente d’un bien immobilier, il convient de démontrer l’existence d’une erreur sur la substance et qu’il s’agit d’une erreur inexcusable.

1. L’erreur sur la substance : la possibilité de mettre en location un bien peut constituer une erreur sur la substance. Il s’agit d’une erreur substantielle d’autant plus facilement que cette faculté a été énoncée dans l’acte authentique de vente.
2. L’erreur inexcusable : l’erreur substantielle n’est une cause de nullité du contrat que si elle est excusable. L’erreur inexcusable est l’erreur grossière facilement décelable, qui ne peut être ignorée d’un acheteur normalement diligent. Le juge est plus sévère en la matière avec les professionnels qui contractent dans leur domaine d’activité, car ils sont réputés compétents.

Dans cette affaire, la possibilité de mettre en location le bien constituait une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante du consentement de l’acheteur. L’acte authentique le mentionnait.

Toutefois, le caractère inexcusable de l’erreur n’était pas évident à démontrer, dès lors que nous étions en présence d’une SCI qui contractait dans le cadre de son objet social, son domaine d’activité. Or, il a été décidé qu’une SCI dont l’objet social est en rapport direct avec l’acte accompli est un contractant professionnel, y compris s’il a été constitué par un particulier, pour une opération visant à satisfaire ses besoins personnels (Civ. 3, 21 octobre 2012, n° 11-18774).

Pourtant, dans cette affaire commentée, pour annuler la vente la Cour de cassation va considérer l’erreur comme étant excusable, car la SCI n’a pas la qualité de “professionnel de l’immobilier”. Peut-être que la circonstance que la SCI a été constituée juste avant la régularisation de l’acte authentique et que la promesse avait été signée par un futur associé non professionnel dans l’immobilier a pesé sur le sens de cette décision.

Cass. civ. 3, 3 mai 2018, n° 17.11132

Xavier Heymans

Avocat associé

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