Lors de la conclusion initiale des baux commerciaux, les parties sont libres de fixer le loyer.

Toutefois, en cours de bail ou lors des renouvellements, lorsque les parties décident de s’en remettre à une fixation judiciaire du loyer (parce qu’elles ne trouvent aucun terrain d’entente), la valeur locative est encadrée et définie par l’article L145-33 du Code de commerce (sauf clause contractuelle contraire).

Or la particularité de cette valeur locative définie par l’article L145-33 du Code de commerce (également dénommée valeur locative dite « statutaire »), est d’être différente et surtout inférieure à la valeur locative de marché.

Une des principales explications de cette différence tient au fait que :

– la valeur locative statutaire est notamment fixée en fonction des références amiables, judiciaires ou des nouveaux baux,

– alors que la valeur de marché ne tient compte que des prix du marché, sans tenir compte des fixations judiciaires.

L’existence de deux définitions de la valeur locative doit donc être maîtrisée en vue de la négociation équilibrée d’un bail ou même en vue d’un achat immobilier.

En effet, le futur acquéreur d’un local loué doit prendre conscience, afin d’éviter toute déconvenue, que la rentabilité qu’il recherche doit être envisagée, si les locaux sont déjà loués, au regard de la valeur locative statutaire et non uniquement au regard de la valeur locative de marché.